今年，浙江首宗“只租不售”地塊即將招租，40、60、90平方米等1468套人才租賃用房今年要投入市場(chǎng)。

　　3年多前，這塊位于杭州市江干區(qū)火車(chē)東站附近的純租賃地塊，由市錢(qián)投集團(tuán)下屬的杭州市城東新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司拿下。當(dāng)時(shí)成交總價(jià)4.54億元，樓面價(jià)僅5049元/平方米。

　　接下來(lái)，浙江首宗“只租不售”地塊如何招租，或成為租賃市場(chǎng)的一個(gè)新風(fēng)向標(biāo)。

　　“自持”的歷史，要追溯到2017年3月。當(dāng)時(shí)公布的土拍新政規(guī)定：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

　　政策實(shí)施近4年，今年開(kāi)年的土拍市場(chǎng)，“自持”戲份也頗多。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月26日，杭州今年出讓涉宅用地29宗，平均溢價(jià)率25.98%。其中22宗需要自持，占比超過(guò)75%。而去年杭州成交的137宗涉宅地塊中，需要自持的地塊是26%。

　　杭州逾150宗涉宅地塊

　　競(jìng)拍出現(xiàn)自持比例

　　2016年9月30日，北京出臺(tái)樓市新政，要求未來(lái)土地出讓采用“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

　　這開(kāi)啟了房企自持的新篇章。

　　一個(gè)多月后，北京首批執(zhí)行雙限政策的地塊開(kāi)始出讓。最終四宗地塊的住宅部分自持比例全部投報(bào)至100%，沒(méi)有可銷(xiāo)售的商品住房。

　　2017年初，這種“競(jìng)自持”的競(jìng)拍方式開(kāi)始在全國(guó)各個(gè)重點(diǎn)城市出現(xiàn)。上海、深圳、廣州、杭州、重慶等9個(gè)城市在2017年總共出讓了150余宗住宅自持用地，自持體量約515萬(wàn)平米。

　　2017年3月24日，杭州出臺(tái)溢價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持的土拍新規(guī)。當(dāng)年4月，第一宗自持地塊誕生，是聯(lián)發(fā)競(jìng)得的桃源宅地，后來(lái)的推廣名為“溪語(yǔ)宸廬”，自持比例20%，即“聯(lián)發(fā)爾寓桃源”，為長(zhǎng)租公寓。住宅已于去年售罄。6月，大江東出現(xiàn)了首宗全自持宅地，100%自持，還要配建養(yǎng)老用房，由杭州宏立競(jìng)得。

　　宏立就是蕭山宏立育才苑的開(kāi)發(fā)商，在此之前宏立還從未開(kāi)發(fā)過(guò)住宅項(xiàng)目。有人疑惑：開(kāi)發(fā)商這是要徹底變身“包租婆”了？

　　根據(jù)杭州住房保管數(shù)據(jù)，截至2021年1月19日，全市范圍內(nèi)共有149宗涉宅地塊出現(xiàn)競(jìng)拍自持比例，面積240萬(wàn)平方米，其中110宗涉宅地塊自持商品住房項(xiàng)目已完成備案，面積160.7萬(wàn)平方米，房源1.73萬(wàn)套。5個(gè)項(xiàng)目、1992套（間）房源已對(duì)外招租。

　　開(kāi)發(fā)商大多打造了長(zhǎng)租公寓品牌

　　租金往往隨行就市

　　位于錢(qián)江世紀(jì)城板塊的濱江碧桂園翡翠江南，就是5個(gè)已對(duì)外招租的項(xiàng)目之一。

　　項(xiàng)目自持部分有三棟樓，共467套房源。首批156套房源已在招租，目前有很多戶租客入住了。

　　這塊自持由濱江暖屋負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，入住要求是簽約人跟入住人都需要身份證跟社保證明。工作人員告訴我們，目前簽約跟入住率超過(guò)60%，有近100戶租客，且以家庭客戶為主。主力戶型是68平米的2室2廳，還有90平米的3室，平均月租金約4000元/套。

　　去年11月，學(xué)成府作為全杭州首個(gè)涉自持比例商品住房項(xiàng)目，正式對(duì)外招租，引起了市場(chǎng)的關(guān)注。這個(gè)位于余杭區(qū)星橋街道星橋南路與天都路交叉口的項(xiàng)目，全部是三室兩廳設(shè)計(jì)、以整租方式出租，房間面積集中在100至110平方米，月租金根據(jù)樓層、朝向不同，在2436-3023元不等。

　　而根據(jù)目前已交付的項(xiàng)目來(lái)看，大部分自持商品房的租金水平“隨行就市”，有的略高于周邊市場(chǎng)價(jià)，但部分項(xiàng)目有直接折扣或“免首月租金”等優(yōu)惠。

　　值得一提的是，品牌房企的物業(yè)服務(wù)跟進(jìn)，也是一些強(qiáng)調(diào)居住品質(zhì)的租房族所看重的�！爸�名房企自持的長(zhǎng)租公寓比較有保障，無(wú)論是社區(qū)環(huán)境還是安保服務(wù)等，都相對(duì)省心。”住在濱江碧桂園翡翠江南的90后白領(lǐng)陳小姐說(shuō)。

　　進(jìn)入2月，杭州出讓5宗涉宅地，包括市北、南站新城、臨浦、瓜瀝，以及富陽(yáng)高橋，濱江、綠城分別豪擲41.3億元、38.8億元拿地。蕭山市北的宅地最終濱江以15%的自持比例拿下，而綠城以自持5%、9%連拿南站和銀湖兩宗宅地。

　　“房企依然在積極布局，尤其是本地房企，在融資、成本控制方面有一定優(yōu)勢(shì)，也積累了比較好的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)�！币晃缓贾荼镜胤科笸顿Y發(fā)展部負(fù)責(zé)人告訴我們。

　　比如濱江，從2017年以來(lái)，共競(jìng)得17宗需要自持的涉宅地塊，大部分房源用來(lái)做長(zhǎng)租公寓�！芭�屋”就是濱江的租賃品牌，目前運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。

　　其他房企也同樣以自持房源布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。如萬(wàn)科的泊寓、龍湖的冠寓、保利的N+、中冶的合舍、金地的草莓社區(qū)、聯(lián)發(fā)的爾寓等。

　　杭州土拍“自持”將常態(tài)化？

　　未必不能蹚出一條新路

　　從今年開(kāi)年以來(lái)的土拍市場(chǎng)來(lái)看，可以明顯感受到房企對(duì)土地的需求，一些地塊甚至在正式開(kāi)拍之前已經(jīng)競(jìng)到封頂價(jià)。

　　越來(lái)越多地塊的獲利空間變小，可為何房企還如此積極拿地？

　　一位浙系房企投資拓展部的管理人員告訴我們：首先是生存需要，房企要生存和發(fā)展，拿地是第一步。比如某家外來(lái)頭部房企，在杭州市場(chǎng)上占有率高。當(dāng)它發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)地可開(kāi)發(fā)了，就要想盡辦法去拿地，以保證自己的市場(chǎng)占有率，他們?cè)谀瓿跄昧艘粔K地，也拍到了自持。大房企如此，小品牌就更加了。

　　其次，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有停止拿地。一家房企倘若長(zhǎng)期不拿地，久而久之，與其他房企的規(guī)模、差距會(huì)越來(lái)越大，“江湖地位”將不保。

　　多位房企內(nèi)部人士一致認(rèn)為，未來(lái)在杭州土拍市場(chǎng)，自持將常態(tài)化。“對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，是好事。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商，要承受的壓力就變得更大。”

　　不過(guò)自持資產(chǎn)雖然比較重，如果做成長(zhǎng)租公寓，能夠去發(fā)債、上市，形成資產(chǎn)證券化，也未必不能蹚出一條新路。

　　“像杭州這樣的城市，土拍市場(chǎng)設(shè)立自持這樣一個(gè)限制條件，也是壓制房?jī)r(jià)無(wú)序上漲、堅(jiān)持‘房住不炒’的一種手段” 。

　　房企自持后變成“包租婆”

　　對(duì)租賃市場(chǎng)是個(gè)利好

　　大部分房企會(huì)把自持部分拿來(lái)做長(zhǎng)租公寓，從經(jīng)濟(jì)效益最大化來(lái)看，很少會(huì)用來(lái)做成辦公樓，而且杭州目前的辦公樓資源過(guò)剩。

　　“按現(xiàn)有的地價(jià)和投入，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率不高，可能連開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本也未必能夠覆蓋。”杭州一家長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)說(shuō)，但在現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有找到更好的途徑消化自持，做長(zhǎng)租公寓是主流，也是可以嘗試著走一走的路徑。

　　他強(qiáng)調(diào)，如果開(kāi)發(fā)商大量做自持，對(duì)租賃市場(chǎng)來(lái)講肯定是一件好事情。比如以前某些租賃平臺(tái)爆雷，讓很多租戶和房東蒙受了損失�！斑@是因?yàn)楹芏嚅L(zhǎng)租平臺(tái)并沒(méi)有把它當(dāng)做長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)鏈在做，只以經(jīng)濟(jì)利益為目的。而開(kāi)發(fā)商的實(shí)力普遍比第三方平臺(tái)好，再加上后期物業(yè)一般也都會(huì)在自己手里，這樣的房源更安全，矛盾更少�！�