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　　城里人可以買農(nóng)村宅基地房嗎？

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　　網(wǎng)友提問

　　我們村在市郊，地理位置挺好。經(jīng)人介紹說有城里人想買我們家房，說是養(yǎng)老住，出價(jià)挺高，我能賣給他們嗎？是不是得簽個(gè)合同啥的？

　　本期嘉賓：鄧海鳳律師

　　北京市律師協(xié)會(huì)農(nóng)村法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員；北京市農(nóng)村法治研究會(huì)理事；《京律拍案》圖書叢書編委。鄧海鳳律師多年來主要從事行政訴訟研究和代理，信守了一名專業(yè)拆遷律師的正義和良知，贏得了當(dāng)事人的尊敬和信任。

　　律師解答

　　農(nóng)村的宅基地及地上房屋不能賣給城市居民。宅基地屬于村集體組織成員共同所有，村民只享有宅基地使用權(quán)，如果賣給城市居民，就會(huì)引起所有權(quán)和使用權(quán)主體矛盾，違背“宅基地設(shè)立為了滿足集體成員居住使用”這一立法目的，因此即使簽了合同也屬無效合同。

　　1.宅基地房能買賣嗎？

　　根據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，而農(nóng)民只有該村的宅基地使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人。

　　國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　2004年，國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，其中也明確規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

　　2.已簽訂的購房合同有效嗎？

　　農(nóng)村人和城里人已經(jīng)簽訂的購房合同也是無效的。按照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。此外，最高人民法院《2015年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》也有規(guī)定：農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。

　　如果已經(jīng)簽了合同的，在合同被法院確認(rèn)無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方均有過錯(cuò)的應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　3.宅基地房可以賣給誰？

　　可以賣給沒有宅基地的同村村民。如果要賣給有宅基地的同村村民，買方根據(jù)家里的分戶情況，也必須不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。

　　現(xiàn)在的《土地管理法》第四次修訂的征集意見稿，提出了宅基地自愿有償退出機(jī)制。允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。

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　　農(nóng)村土地法律知識(shí)30問

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　　農(nóng)村集體土地權(quán)屬有關(guān)規(guī)定

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　　本文來源：中央廣播電視總臺(tái)央廣中國鄉(xiāng)村之聲《舉案說法》（微信公眾號(hào)：舉案說法）

　　中國鄉(xiāng)村之聲圖文編輯：天曉//音視頻制作：天曉//責(zé)編：李沛//監(jiān)制：湯一亮、曹暢