【導讀】央行和銀監(jiān)會要求，各家銀行不許停止個人房貸，市場解讀為保護剛需。經濟之聲評論：別讓“假剛需”傷害“真剛需”。

　　央廣網財經北京5月14日消息 據(jù)經濟之聲《央廣財經評論》報道，國家統(tǒng)計局公布，今年1-4月份，商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點 。房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。同時，有資料稱，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款，央行副行長劉士余主持會議并表示，根據(jù)市場需求，優(yōu)先確保住房消費貸款的資源配置。

　　經濟之聲特約評論員、經濟學博士馬光遠對這些數(shù)據(jù)進行解讀。

　　經濟之聲：您覺得銀行為什么要停止個人房貸，據(jù)您了解，現(xiàn)在有哪些銀行這么做了？

　　馬光遠：首先，因為大家對今年以來整個房地產市場的表現(xiàn)認為是風險在加大，這是最根本的原因。如果風險不大，對銀行來講的話，不管這個房貸能賺多少錢，畢竟是一個賺錢的產品。第二，從今年的整個流動性的來看，全年整個流動性都會比較緊張。對于銀行來講，在額度有限情況下，還有一個資源配置問題。也就是他要把他的信貸要放到最賺錢的地方，要放到最優(yōu)化的地方去。所以，對銀行來講的話，它可能會擠壓個人房貸這一塊，盡管可能賺錢，但又是賺錢空間并不是很大的產品。因此，銀行出現(xiàn)停貸的情況是可以理解的。

　　經濟之聲：銀行和銀監(jiān)會這一次又為什么不許銀行這么做？是保護剛需還是保護經濟？

　　馬光遠：在整個房地產風險已經比較明顯的情況下，下一步要穩(wěn)定房地產的整個預期來講，無論對于房地產本身而言，還是對于宏觀經濟而言都是比較重要的。所以，不僅僅央行銀監(jiān)會等金融部門，可能有相應的其他部門都會想辦法來穩(wěn)定整個房地產市場。我們看到，整個調子講要保居住需求，居住需求實際上曾經出現(xiàn)過很多次。比如，房地產市場往上的時候，我們的相應政策部門，總是講要保首套住房、居住需求；但是到最后會演變成全面的放開。

　　曾記得2008年，在整個形勢非常危險的情況下，我們當時提出的房地產救市政策，仍然是要保居住需求，再加上一個叫改善性需求。但是從來沒有提要投資什么都可以，可后來，所有的需求最后享受都是起點利率，都是非常優(yōu)惠的銀行信貸。

　　所以，我擔心名義上是為了保居住需求，事實上可能就是為了救房地產。在這種情況下，為了消除大家的疑慮，我們在政策上能不能更加透明一點。因為這個會是內部的一個會，內部的一個會通過各種各樣的途徑把這個話傳出來，大家認為這是一個窗口指導，但是很多情況下我們知道我們的窗口指導在很多情況，這個指導本身第一個不透明。第二，在執(zhí)行過程中會走差。因此，我們非常擔心可能是打著這種保居住需求的名義，到最后演變成一個全面的放松。

　　經濟之聲：我們有一位聽眾也總結的挺好。他說在聯(lián)系之前兩條新聞，一個是年初一線城市的商業(yè)股份銀行停止了房貸。第二就是利率市場化這個背景。這就好比一對情侶，他們最初在一起的時候，說我不在乎你的缺點，因為我愛你，結果分手了，說你的缺點我都無法忍受了，每一段自由經濟都會有個血的教訓。剛剛您也說到房地產火爆的時候，不少投機的資金它會冒充這個假剛需。所以很多人就很擔心，這一次這個監(jiān)管層名義上是保障個人房貸的，那么那些假剛需會不會通過各種渠道冒出來，損害到真剛需的這個本意。您覺得這次我們有沒有信心能夠把這個調控��？

　　馬光遠：第一，我們真的不知道現(xiàn)在這種政策的導向究竟是什么。因為我不愿意用剛需，剛需是偽概念，當房價特別高的時候，你沒錢的時候，你沒有任何需求的，只有居住需求。要保居住需求，我們的這個政策導向是不是很明確，是不是真的就為了保居住需求，而不是說因為整個三四線城市。我們看到現(xiàn)在很多房子賣不出去，那么賣不出去以后，為了救整個房地產，為了救地方政府，為了救土地財政，這個必須搞清楚。

　　第二，如果我們的立場很堅決，就是為了保居住需求，那么我們這種政策執(zhí)行起來需要很強的一個執(zhí)行力。比如，央行和銀監(jiān)會這么要求，但是到了地方上會不會變樣，這是一個很大的問題。根據(jù)過去很多年，我們每一次房地產政策松動以后各種各樣的表現(xiàn)來看，這樣的政策最終跑冒滴漏現(xiàn)象會非常嚴重。

　　因此，我們現(xiàn)在如果真的要救房地產的話，如果說整個房地產預期出現(xiàn)了很大的改變，我們需要穩(wěn)定這種預期的話，起碼應該遵守兩個原則。第一，市場原則，就是市場的底線不要突破。比如說現(xiàn)在很多商業(yè)銀行，它們認為如果整個房地產市場風險很大了，它們就判斷要減少這方面的貸款，這是一種完全的市場行為。有關部門有沒有權利去要求商業(yè)銀行這么做，這要打一個問號的，所以市場原則不能突破。

　　第二，不能突破底線，就是說如果真的整個房地產下降影響宏觀經濟，可能引發(fā)系統(tǒng)風險的話，那么我們有理由也有必要去對整個房地產預期做一個調整，這也是合理的。但是如果說，我們僅僅打著居住需求的旗號，然后最后搞一個全面松動的話，對政策傷害特別大，對我們三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的傷害也是非常大的。所以，我們的政策應該更加透明一點，導向應該更加清楚一點，目的性應該更加明確一點，這樣可能會好一點。