其實(shí)早在今年年初，記者就率先留意到杭州租房市場(chǎng)上出現(xiàn)了租房貸現(xiàn)象，并進(jìn)行了報(bào)道（《租房也能分期付款？杭城多家中介公司推出租房貸》。

　　如今半年過(guò)去，對(duì)杭州租房市場(chǎng)產(chǎn)生了什么影響？杭州租金現(xiàn)狀如何？租房貸在租客中接受比例高嗎？杭州房管部門(mén)如何加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管？記者多方采訪，試圖解答這諸多疑問(wèn)。

　　近日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》發(fā)布《11城住房租賃市場(chǎng)報(bào)告：重點(diǎn)城市7月租金整體漲幅超20%》中提到，不僅北京租金暴漲，杭州7月份租金同比也上漲了19%。

　　對(duì)于這數(shù)據(jù)，杭州各大中介認(rèn)為，7月是租房市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，大學(xué)生畢業(yè)找房子，需求上揚(yáng)，租金確實(shí)會(huì)比平常月份要高一些。但是從今年整體情況來(lái)看，杭州租金價(jià)格平穩(wěn)。

　　杭州市住房租賃管理服務(wù)中心從我愛(ài)我家、愛(ài)上租、自如等杭州幾家大型主流租賃企業(yè)調(diào)取數(shù)據(jù)并統(tǒng)計(jì)，綜合數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安）1~7月份租金平均價(jià)格為62元/m2，同比去年上漲13%左右。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)杭州每月租金波動(dòng)平穩(wěn)，除了2月開(kāi)年季和7月畢業(yè)季這兩個(gè)周期性住房需求旺盛月份租金環(huán)比略有上漲外，其他月份的環(huán)比都在正負(fù)1.5%以內(nèi)。

　　“杭州租金的上漲，人才流入是主因�！焙贾菔凶》孔赓U管理服務(wù)中心副主任金凱杭說(shuō)，去年杭州凈增人口達(dá)28萬(wàn)人，這些新增人口帶來(lái)了大量的住房需求。而杭州從2016年下半年實(shí)行限購(gòu)，對(duì)于這些新入杭的人來(lái)說(shuō)，絕大部分沒(méi)有購(gòu)房資格，因此大多退而求其次先租房過(guò)渡。

　　另一方面，杭州這兩年城中村改造力度空前，除了拆遷戶需要租房子過(guò)渡外，還有那些曾經(jīng)租住在城中村的外來(lái)務(wù)工人員需要去正規(guī)租房市場(chǎng)上租房�！跋鄬�(duì)城中村的房子來(lái)說(shuō)，他們現(xiàn)在租的房子租金要高許多。”金凱杭解釋說(shuō)，低端房源減少，對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員來(lái)說(shuō)，租賃價(jià)格提升的感覺(jué)會(huì)較為明顯。

　　杭州租房市場(chǎng)的需求量有多大？

　　克爾瑞8月份發(fā)布的《杭州長(zhǎng)租公寓發(fā)展白皮書(shū)》，根據(jù)目前比較通行的城市戶籍人口中租房人群比例，測(cè)出杭州的租房人口大約是236萬(wàn)。

　　而杭州租房市場(chǎng)的供應(yīng)量又是多少？

　　租房市場(chǎng)的房源組成，主要包括房東散租、中介托管，以及長(zhǎng)租公寓。

　　記者從杭州房管部門(mén)了解到，由于散租房東比較多，尤其之前很多農(nóng)民房不在監(jiān)控范圍內(nèi)，因此并沒(méi)有比較準(zhǔn)確的杭州住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)量的數(shù)據(jù)。目前納入杭州租賃管理平臺(tái)的房源主要有兩類，一類是在房管部門(mén)辦過(guò)正式登記的住宅如中介公司手頭托管的分散式租賃房源，另一類是長(zhǎng)租公寓品牌利用廠房和商業(yè)地產(chǎn)改建的集中式租賃房源，這兩類加起來(lái)大約有16萬(wàn)套房源。

　　而根據(jù)住房租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的掌握情況，他們手頭的這些租賃房源在整個(gè)市場(chǎng)的占有率還不到20%，因此很難形成壟斷。

　　未來(lái)兩年大量新房交付，其中相當(dāng)一部分會(huì)流入租房市場(chǎng)；而從去年開(kāi)始很多新出讓地塊中開(kāi)發(fā)商自持部分也會(huì)形成極可觀的租賃房源供應(yīng)量；再者，不少出讓的租賃地塊，也會(huì)形成由國(guó)企背景運(yùn)營(yíng)的集中式租賃房源，這些林林總總的租賃房源投入市場(chǎng)后，杭州租房供應(yīng)量是相當(dāng)充沛的。

　　鑒于目前租賃市場(chǎng)上單人住一套房的比例較少，多為合租模式或家庭式居住方式，杭州當(dāng)前租房市場(chǎng)上未現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也沒(méi)有像北京這樣出現(xiàn)人為哄抬價(jià)格的土壤。

　　最近身處輿論漩渦中心的鼎家地產(chǎn)董事長(zhǎng)魏永鋒也認(rèn)同這一點(diǎn)。他告訴記者，鼎家一開(kāi)始想快速收進(jìn)房源做大規(guī)模，在這一過(guò)程不惜以高于市場(chǎng)價(jià)15%以上的租金價(jià)格從散客房東手里吃進(jìn)房源，然而當(dāng)這些高價(jià)收進(jìn)的房源投入市場(chǎng)時(shí)，租客并不買(mǎi)賬，“杭州的主流租金價(jià)格還是有天花板的，很多租客覺(jué)得我們的房源租金價(jià)格高，吃不消，轉(zhuǎn)頭就去找別的房源了，于是我們高價(jià)收進(jìn)的房源就空置了，四五百套的房源空置一個(gè)月就相當(dāng)于燒錢(qián)幾百萬(wàn)，空置幾個(gè)月就差不多近千萬(wàn)，從而導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難�！�

　　近日北京自如、蛋殼等公司擾亂租房市場(chǎng)事件持續(xù)發(fā)酵，租房貸開(kāi)始進(jìn)入大眾視線。

　　何為租房貸？假設(shè)租客月租金是3000元，按租房市場(chǎng)常規(guī)的做法是押一付三，則首次租房至少需一次性支付4個(gè)月房租。這對(duì)于剛畢業(yè)囊中羞澀的租客來(lái)說(shuō)，是一筆不菲的支出。而如果租客使用分期付款，不但可以免交押金，租金還可以按月支付，租客每月只需多支付一筆利息。

　　不過(guò)，提供租房貸的并不是中介租賃公司，而是第三方金融機(jī)構(gòu)。比如自如的金融合作方包括信托公司、京東金融等，我愛(ài)我家合作的是互聯(lián)網(wǎng)金融公司房司令，愛(ài)上租合作的是一家本地城市銀行。租客在租房時(shí)簽署的其實(shí)是性質(zhì)類似于貸款的一份合同。

　　記者從杭州多家租賃機(jī)構(gòu)處了解到，目前租房貸在市場(chǎng)中的推行主要以租客自愿為主，并不強(qiáng)制租客接受。

　　但有些租賃機(jī)構(gòu)對(duì)于租房貸確實(shí)存在一定的誘導(dǎo)傾向。登陸自如的官網(wǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租客選擇的付款方式對(duì)應(yīng)不同的年服務(wù)費(fèi)，月租3000元的房子，租金采取分期貸的年服務(wù)費(fèi)，比起選擇自己季付可以省下近千元，這就導(dǎo)致不少租客為了省錢(qián)選擇分期貸。

　　對(duì)于租房貸的申請(qǐng)，大部分正規(guī)公司均有詳細(xì)辦理流程，例如書(shū)面告知、電子辦理以及電話回訪。不過(guò)據(jù)中介公司反饋，租房貸在實(shí)際操作中，確實(shí)出現(xiàn)因?yàn)楦嬷�不夠完整清晰或租客認(rèn)識(shí)不完善導(dǎo)致的矛盾糾紛。

　　總體來(lái)說(shuō)，杭州市場(chǎng)上使用租房貸的租客并不多。杭州某知名中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前杭州市場(chǎng)上使用租房貸的租客占比不到10%�！白夥抠J的推出就是為了解決少部分一次性租金支付困難的客戶，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻煩。因此市場(chǎng)占比并不高。”

　　年初記者采訪時(shí)，豪世華邦當(dāng)時(shí)曾跟一家銀行合作推出過(guò)租房貸業(yè)務(wù)，不過(guò)如今這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)取消。豪世華邦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于租客對(duì)于租房貸的需求較小，公司在重新評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值后，便不再推行該項(xiàng)服務(wù)了。

　　盡管目前杭州租房市場(chǎng)上，長(zhǎng)租公寓的房源量占比不高，尚未形成壟斷，但是據(jù)知情人士透露，從去年以來(lái)，有幾家新進(jìn)入杭州的長(zhǎng)租公寓公司，確實(shí)在高價(jià)搶房，以期快速占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　Y女士在杭州市中心一帶有一套面積約40平方米的安吉路毛坯學(xué)區(qū)房準(zhǔn)備出租。當(dāng)時(shí)，自如和愛(ài)上租先后聯(lián)系上她，表示希望簽下這套房源。Y女士說(shuō)，之前她也大致了解過(guò)市場(chǎng)行情價(jià)格，沒(méi)想到這兩家報(bào)出來(lái)的租金價(jià)格都高于她本人的預(yù)期，“更沒(méi)想到，這兩家的報(bào)價(jià)相差近千元！”Y女士說(shuō)，其實(shí)自己裝修后再拿到市場(chǎng)上出租，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)，真不如租給這些中介租賃公司來(lái)得收益高。

　　在浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲看來(lái)，有了資本的大舉介入和助推，金融創(chuàng)新手段的運(yùn)用，眼下租房市場(chǎng)已經(jīng)烙上了“互聯(lián)網(wǎng)基因”，其特征就是燒錢(qián)，由此帶來(lái)的副作用就是房租快速上漲。如何監(jiān)管這一領(lǐng)域，這是房管部門(mén)需要應(yīng)對(duì)的。

　　金凱杭說(shuō)，作為全國(guó)首批12個(gè)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市之一，杭州去年9月建立了住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，隨后又設(shè)立了住房租賃管理服務(wù)中心，目前主要監(jiān)管的是租賃企業(yè)的租賃行為是否違法，合同是否規(guī)范等。

　　“針對(duì)最近租房市場(chǎng)的種種亂象，我們已經(jīng)召集杭州長(zhǎng)租公寓企業(yè)談話。目前也正在研究相關(guān)的監(jiān)管措施，希望能通過(guò)租賃備案的方式，將租賃企業(yè)這塊管理起來(lái)，引導(dǎo)他們?nèi)ヒ?guī)范租賃市場(chǎng)�！辈贿^(guò)他也坦言，住房租賃市場(chǎng)涉及的面太廣，“涉及金融的話，還需要其他職能部門(mén)的介入�！�

　　隨著租房市場(chǎng)最近頻頻“上頭條”，對(duì)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的金融創(chuàng)新（主要是ABS和租房貸），各界褒貶不一。有人認(rèn)為這種金融創(chuàng)新會(huì)推動(dòng)租金哄抬、房源壟斷，也有人認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)看利大于弊，目前發(fā)生的問(wèn)題只是一種“陣痛”。

　　長(zhǎng)租公寓ABS，即資產(chǎn)證券化。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或房租貸款作為底層資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上公開(kāi)募資的一種融資方式。通俗點(diǎn)說(shuō)，就是租客還沒(méi)交的未來(lái)數(shù)月或數(shù)年的房租款項(xiàng)，被當(dāng)作長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的資產(chǎn)拿去融資了。

　　2017年1月，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所掛牌，募集資金3.5億元，開(kāi)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)行ABS之先河。在這一ABS產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)為魔方公寓經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)、4014間公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，作為入池資產(chǎn)。

　　2017年8月，自如也發(fā)行了自如1號(hào)房租分期信托收益權(quán)ABS，首期募集資金5億元。

　　浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲說(shuō)，長(zhǎng)租公寓近年來(lái)的快速發(fā)展，得益于租客需求量的增長(zhǎng)以及金融政策的支持和推動(dòng)。但長(zhǎng)租公寓有先天缺陷，那就是收益率不高�！拔挥诔菛|的杭州首宗租賃地塊，我們測(cè)算過(guò)，其建設(shè)成本大約8000元/m2，作為集中式長(zhǎng)租公寓推向市場(chǎng)后，收益率不會(huì)超過(guò)6%�！倍鴤鹘y(tǒng)的分散式長(zhǎng)租公寓，中介賺取的也只是居間服務(wù)費(fèi)和差價(jià)，收益也有限。

　　但是通過(guò)資產(chǎn)證券化，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的商業(yè)邏輯發(fā)生了根本變化。中介方手上并沒(méi)有房屋所有權(quán)，卻從信托公司、資管公司等處獲得了本應(yīng)屬于房東的1年或數(shù)年的租金，而中介方是按月或按季將租金打給房東(并且中介往往一年只付房東11個(gè)月租金），這就產(chǎn)生了“資金池”。而目前，這樣的資金池仍處于監(jiān)管空白地帶。

　　在丁浚哲看來(lái)，資本涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，既可能帶來(lái)良性推動(dòng)，也可能帶來(lái)惡性推動(dòng)。專業(yè)規(guī)范的長(zhǎng)租公寓ABS，其募資資金有專門(mén)的托管機(jī)構(gòu)，并在證券交易所備案，因此基本可以�？顚Ｓ茫�雖然也有擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的壓力，但對(duì)資金杠桿率會(huì)把關(guān)得比較嚴(yán)。而由于長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)門(mén)檻比較低，一些中小型中介拿到融資后瘋狂擴(kuò)張搶占市場(chǎng)，放棄了“低價(jià)收房、加價(jià)出租”的原則，就像當(dāng)初的共享單車一樣放大金融杠桿，瘋狂燒錢(qián)，最后不但擾亂市場(chǎng)正常的租金價(jià)格，自己也因?yàn)榇罅康膲馁~而爆倉(cāng)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓企業(yè)的杠桿不能超過(guò)30%，即將所經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓總間數(shù)里的30%用來(lái)做租房貸，才能平衡收入和貸款及利息支出，企業(yè)才能良性發(fā)展。

　　長(zhǎng)租公寓金融創(chuàng)新，使原本房東、中介和租客之間的閉環(huán)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)的介入，法律關(guān)系變得復(fù)雜起來(lái)。

　　浙江東鷹律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陳鐘律師認(rèn)為，從目前的法律環(huán)境來(lái)看，對(duì)租房金融創(chuàng)新形成的“資金池”去向的監(jiān)管非常有限，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)留下一地雞毛。

　　當(dāng)房東拿不到余下的租金，房東可以根據(jù)與中介簽訂的合同，追究其違約責(zé)任，要求其支付拖欠的租金，并賠償相應(yīng)損失，至于能否收回房屋，要根據(jù)與中介之間簽訂的合同約定以及違約情形來(lái)確定。

　　對(duì)租客來(lái)說(shuō)損失更大，一方面可能存在房屋不能繼續(xù)租的問(wèn)題，另一方面，每月貸款還要繼續(xù)還。因?yàn)樽饪团c網(wǎng)貸平臺(tái)或銀行之間形成的是單獨(dú)的民間借貸關(guān)系或金融借款關(guān)系，在一般情況下，租客不得因中介違約行為拒絕歸還借款本金及利息。如果停止還款影響的是租客本人的信用。

　　并且，中介賬戶中形成的“資金池”，在沒(méi)有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)挪用，是否涉及違法？

　　律師表示，若中介收取承租人較長(zhǎng)時(shí)間的租金后，并未及時(shí)支付給出租人，而是由其本身控制使用，該控制使用的過(guò)程可能涉嫌非法吸收公眾存款罪。

　　如果中介一開(kāi)始就有非法占有的目的，將資金池中的租金挪作他用，還有可能涉嫌“集資詐騙”。

　　同時(shí)，如果被確定是以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款，給對(duì)方造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，中介還有可能構(gòu)成騙取貸款罪。

　　而中介與每位出租人、承租人之間均形成相應(yīng)的法律關(guān)系，若其本身沒(méi)有履約的主觀意圖，在過(guò)程中又實(shí)施了其他以非法占有為目的的行為，還可能構(gòu)成合同詐騙罪。（記者 李毅恒 吳佳怡 徐叔競(jìng) 肖菁）