央廣網(wǎng)杭州1月5日消息  經(jīng)歷了去庫存、漲價(jià)潮和新一輪限購、限貸，風(fēng)起云涌的2016年杭州樓市已成為過去。購房者更關(guān)心的是，2017年會(huì)是購房良機(jī)嗎？

　　新房市場(chǎng)，商品住宅成交量明顯下滑，新開樓盤價(jià)格低于預(yù)期，但整體房?jī)r(jià)目前仍保持平穩(wěn)；二手房市場(chǎng)投資客浪潮雖退去，但同比往年量?jī)r(jià)仍在上漲；土地市場(chǎng)更是趁著年末這一輪推地潮，狠狠地狂歡了一把。

　　樓市的撲朔迷離愈發(fā)讓購房者看不清楚。記者采訪了杭州房產(chǎn)圈多位新房、二手房專家，通過他們對(duì)市場(chǎng)多年的研究及經(jīng)驗(yàn)，看看他們眼中的2017年杭州樓市，究竟會(huì)呈現(xiàn)出怎樣一幅畫面。

　　這些專家，包括浙工大經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬、浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛、透明售房研究院院長(zhǎng)方張接、克而瑞華東區(qū)域總經(jīng)理劉晨光、厚道資產(chǎn)總裁丁浚哲、豪世華邦營銷總監(jiān)劉輝、杭州我愛我家營銷企劃部總監(jiān)周包軍、21世紀(jì)網(wǎng)杭州區(qū)域副總經(jīng)理周晨等。

　　丁建剛：

　　地價(jià)不能決定房?jī)r(jià)

　　寧可冒空不可冒進(jìn)

　　2017年杭州樓市行情如何，丁建剛的回答很直接：沒法兒判斷。

　　影響房?jī)r(jià)的因素有不少，城市地位提升、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、各種利好配套等都是誘因。2014年杭州樓市尚且處于存量高危期，眨眼2016年已順利完成去庫存指標(biāo)，主城區(qū)住宅更是供不應(yīng)求。目前而言，杭州樓市調(diào)控政策松動(dòng)的可能性不大。

　　開發(fā)商對(duì)未來走勢(shì)雖不悲觀，有資本高價(jià)拿地，但在杭州，多個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)證明了地價(jià)決定不了房?jī)r(jià)。金昌春和錢塘拿地樓面價(jià)在14500多元/平方米，最低時(shí)開盤價(jià)僅16000多元/平方米。別看現(xiàn)在土地市場(chǎng)很樂觀，隨時(shí)都有可能調(diào)整，2017年杭州樓市價(jià)格能否放開且不論，但這一年計(jì)劃供地8500畝，隱性庫存將大幅提升。

　　2017年的杭州樓市，并不樂觀。目前如果看不清樓市形勢(shì)，建議多觀察幾個(gè)月，僅兩三個(gè)月看不出什么門道。

　　寧可冒空不可冒進(jìn)，安全第一。盡管目前杭州交通、產(chǎn)業(yè)等各項(xiàng)配套都利好，但優(yōu)勢(shì)再多也敵不過經(jīng)濟(jì)跟政策導(dǎo)向，有一種可能性是肯定的，就是2017年不會(huì)重蹈2016年大漲的行情。

　　若是投資性購房者，除第一套住房外，可投資資產(chǎn)的30%~50%去配置優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，不主張更多，更不主張用高杠桿負(fù)債買房。

　　改善型購房者可隨時(shí)入市，這也是丁院長(zhǎng)一直堅(jiān)持的觀點(diǎn)，賣掉市中心老破小，換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，不管樓市如何，都是調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　方張接：

　　買方市場(chǎng)將在部分板塊重現(xiàn)

　　2017年可從容選房

　　限購、限貸政策嚴(yán)重削弱了購房群體基數(shù)，純本地自住需求的購房者需要時(shí)間培育，未來市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)較大幅度下滑趨勢(shì)，整體價(jià)格會(huì)在保持相對(duì)平穩(wěn)的前提下，呈現(xiàn)微小下移，這樣的現(xiàn)狀短期內(nèi)都將持續(xù)。

　　2017年調(diào)控政策還將繼續(xù)，開發(fā)商出于資金安全、年末沖業(yè)績(jī)等因素考慮會(huì)主動(dòng)試探性優(yōu)惠促銷，成交量冷卻將拉長(zhǎng)樓市庫存去化周期，買方市場(chǎng)將在局部區(qū)域內(nèi)重現(xiàn)。

　　新的一年，做一個(gè)孤獨(dú)的購房者，切勿盲目跟風(fēng)。當(dāng)市場(chǎng)成交量萎縮到最小的時(shí)候，是購房良機(jī)，2017年可以從容選房，有迫切購房需求的剛需購房者擇機(jī)入市，不急的話，在調(diào)控政策出現(xiàn)明顯變化前都有機(jī)會(huì)。

　　去年本地自住需求的購房者有較大透支，短期內(nèi)需要休養(yǎng)生息、觀望；投資客相對(duì)密集的區(qū)域，成交量萎縮明顯，但凡限購區(qū)域都無可避免。高價(jià)地雖會(huì)催生部分恐慌性購房，但難成氣候。

　　新的一年，不限購的大江東、富陽，外地購房者比例在50%的基礎(chǔ)上將繼續(xù)攀高。

　　劉晨光：

　　購買力透支明顯

　　降價(jià)將從遠(yuǎn)郊傳導(dǎo)到市區(qū)

　　就杭州而言，正常的情況下，商品房一年的成交量應(yīng)該是八九百萬m2，2015年限購解除后，整個(gè)杭州市商品房的成交量在1500萬m2左右，2016年成交量更大，達(dá)到1900萬m2，其中光住宅就有1500萬m2，將接下去幾年的購買力一下子透支了，2017年成交量將大幅度萎縮。

　　但開發(fā)商對(duì)2017年的預(yù)期不會(huì)太低，從年末土地市場(chǎng)的火熱程度能窺探一二。但2017年不僅土地市場(chǎng)降溫明顯，預(yù)計(jì)杭州商品房住宅的成交均價(jià)也會(huì)有10%~20%的回調(diào)，降價(jià)從遠(yuǎn)郊板塊向市區(qū)傳導(dǎo)，持續(xù)時(shí)間大概在10個(gè)月左右。

　　虞曉芬：

　　單價(jià)5萬元/m2以上樓盤

　　銷售會(huì)比較艱難

　　三套房全款付清、銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)接房地產(chǎn)企業(yè)難度加大……從這些細(xì)小的點(diǎn)可以看出2017年房地產(chǎn)金融貸款將收緊，不僅商業(yè)按揭嚴(yán)苛，就連公積金貸款也可能收緊。

　　樓市都是有一定慣性的，限購限貸并非沒有影響，2017年是量跌價(jià)穩(wěn)的階段，但會(huì)不會(huì)進(jìn)入量跌價(jià)跌，還要看整個(gè)宏觀政策走勢(shì)。

　　去年熱門板塊如奧體中心、城東或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)火熱的行情，但像未來科技城，很有可能在價(jià)格上會(huì)走平或微降。此外，杭州單價(jià)在5萬元/m2以上的樓盤，銷售會(huì)比較艱難。

　　丁浚哲：

　　杭州房?jī)r(jià)周期拐點(diǎn)

　　或?qū)⒃?017年6月到來

　　2016年大筆資金蜂擁進(jìn)入一二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，可見普通百姓依然依賴于房產(chǎn)的保值功能。不過，由于杭州城市地位的提升，杭州房地產(chǎn)調(diào)控逐步開始領(lǐng)先其他城市。今年的房產(chǎn)政策大概率依然是嚴(yán)格控制，所以整體房產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多。

　　厚道投資部的觀點(diǎn)是，2017年6月杭州房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉肀据喼芷诘墓拯c(diǎn)，如果要賣房，建議在這之前。到2018年6月，或?qū)⒂瓉矸績(jī)r(jià)的周期低點(diǎn)，那時(shí)剛需購房者要敢于下手。因?yàn)楹贾葸�有亞運(yùn)會(huì)，軌道交通等城市配套也在快速推進(jìn)中，長(zhǎng)線依然看好。

　　劉輝、周晨、周包軍：

　　投資性需求基本淡出

　　二手房將成區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定器

　　2016年，杭州市區(qū)二手房共成交了11.5萬套。但2017年肯定不會(huì)有這么高的成交量。在購房政策與信貸政策強(qiáng)有力收緊的背景下，2017年投資性需求將基本淡出，二手房市場(chǎng)的主流將是自住型購房者。

　　早年主城區(qū)占整個(gè)二手房市場(chǎng)總成交量的70%左右，隨著城市軌道交通發(fā)展以及價(jià)格等因素影響，2017年主城區(qū)成交比例會(huì)被稀釋。2016年年底有兩周時(shí)間，非主城區(qū)二手房成交量已經(jīng)占到總成交量的50%。

　　二手房將成為區(qū)域房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器，部分二手房供應(yīng)充足的區(qū)域甚至還將平復(fù)高價(jià)地對(duì)房?jī)r(jià)拉升的影響。尤其是地段好的老破小和低總價(jià)的次新房，將主導(dǎo)杭州存量房市場(chǎng)。

　　在政策不變的情況下，今年9月預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)期，傳統(tǒng)旺季加上限購政策里列明的社保滿一年必備條件，讓一部分外地客戶購房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)成交。