“開(kāi)創(chuàng)則更定百度�！边@是一年來(lái)寧波土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作創(chuàng)新的真實(shí)寫(xiě)照。

　　轟轟烈烈的中國(guó)改革，發(fā)端于土地，收獲于土地，也不斷在土地上捕捉著深入推進(jìn)制度變革的新契機(jī)。

　　寧波，是全國(guó)28個(gè)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一。自2017年5月國(guó)土資源部正式批復(fù)《浙江省寧波市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的實(shí)施方案》以來(lái)，寧波市緊扣試點(diǎn)目標(biāo)，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，積極探索、大膽實(shí)踐、破難創(chuàng)新，努力開(kāi)創(chuàng)土地二級(jí)市場(chǎng)交易的寧波模式。

　　立 肩負(fù)先行探路使命

　　一百年前，孫中山先生提出“地盡其利、地利共享”的思想。新中國(guó)成立后，不斷演變的土地制度和改革動(dòng)力,賦予了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速崛起的優(yōu)勢(shì)。

　　近年來(lái)，伴隨著浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，土地二級(jí)市場(chǎng)的需求日益強(qiáng)烈，交易逐漸活躍。但同時(shí)，土地二級(jí)市場(chǎng)存在的交易處于自發(fā)分散狀態(tài)、交易規(guī)則不健全、政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善、交易信息不對(duì)稱等與完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系不平衡、不適應(yīng)、不協(xié)調(diào)的問(wèn)題比較突出,必須通過(guò)改革加以解決。

　　寧波，全國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)28個(gè)試點(diǎn)城市之一。在土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)批復(fù)之初，就已明確既要發(fā)揮市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”資源配置的決定性作用，又要發(fā)揮政府這只“有形之手”的精準(zhǔn)定位。

　　2017年8月12日，寧波市政府辦公廳印發(fā)《浙江省寧波市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》，標(biāo)志著寧波市試點(diǎn)工作全面拉開(kāi)序幕。

　　寧波市政府成立二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的領(lǐng)導(dǎo)小組，寧波市國(guó)土局亦成立市國(guó)土資源系統(tǒng)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并建立了市土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作部門(mén)聯(lián)席會(huì)議機(jī)制。

　　伴隨著機(jī)制建設(shè)的完成，一系列配套政策相應(yīng)起草。簡(jiǎn)稱為“2+X”的配套政策中，“2”為《寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理暫行規(guī)定》和《寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則》。“X”的組成有：《寧波市土地二級(jí)市場(chǎng)交易權(quán)籍調(diào)查前置管理辦法》《寧波市工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和科教用地分割轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》《寧波市不動(dòng)產(chǎn)抵押管理細(xì)則》《寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃收益征收管理規(guī)定》《寧波市國(guó)土資源局、中國(guó)人民銀行寧波市中心支行關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機(jī)制的通知》等。

　　按照建立“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全”的土地二級(jí)市場(chǎng)的總目標(biāo)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，自寧波市土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來(lái)，截至去年年底，全市共完成整宗土地轉(zhuǎn)讓交易710宗，面積10653畝, 交易金額86.8億元；辦理整宗土地抵押登記1832宗，抵押面積34488畝，抵押金額1043億元。通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)，在政府引導(dǎo)下為45家新引進(jìn)企業(yè)解決了用地問(wèn)題，涉及土地面積936畝；可增加固定資產(chǎn)投資133.3億元。此外，由國(guó)土資源部匯編成冊(cè)的全國(guó)31個(gè)土地二級(jí)市場(chǎng)典型案例中，寧波市有3個(gè)案例入選。

　　變 創(chuàng)新政策落實(shí)

　　世事因“變”而日新月異，長(zhǎng)盛不衰。

　　寧波，在土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作上做了很多政策上的創(chuàng)新：全國(guó)首創(chuàng)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓方式，破解了開(kāi)發(fā)投資總額未達(dá)到25%，但又確需轉(zhuǎn)讓的難題，并被太原、武漢、南寧、天津市武清區(qū)等地借鑒；全國(guó)首例為民辦學(xué)校辦理土地使用權(quán)抵押登記，為民營(yíng)資本投資社會(huì)事業(yè)起到了較大的推動(dòng)作用；工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓推進(jìn)成效明顯，名列全國(guó)前茅……自寧波土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái)，提出了十多條配套政策措施，并在創(chuàng)新實(shí)施過(guò)程中得到了國(guó)土資源部的認(rèn)可。

　　鎮(zhèn)海區(qū)破解了首宗民辦學(xué)校教育用地抵押登記融資難題。寧波赫威斯肯特學(xué)校是位于寧波市鎮(zhèn)海區(qū)駱駝街道的一所民辦學(xué)校,學(xué)校因融資困難申請(qǐng)教育用地及在建建筑物最高額抵押，抵押金額2.2億元。寧波國(guó)土資源局鎮(zhèn)海分局根據(jù)國(guó)土資源部批復(fù)，實(shí)施方案以《物權(quán)法》為依據(jù)，為學(xué)校辦理了抵押登記，對(duì)民營(yíng)資本投資社會(huì)事業(yè)起到了較大的推動(dòng)作用。

　　余姚市在全國(guó)首創(chuàng)以預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)探索實(shí)施未完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)告登記證明可作為辦理相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)的依據(jù)。寧波力匯新材料有限公司在2014年取得位于余姚河姆渡鎮(zhèn)羅江村的一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為6596平方米，用途為工業(yè)用地，由于多種原因，一直未開(kāi)發(fā)建設(shè)。寧波佰鋼機(jī)械制造有限公司由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭良好，需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，經(jīng)雙方溝通，寧波力匯新材料有限公司愿意將該幅土地轉(zhuǎn)讓給寧波佰鋼機(jī)械制造有限公司，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，在簽訂土地二級(jí)市場(chǎng)交易合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　寧海縣積極開(kāi)展工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，制定了《寧�？h推進(jìn)存量土地分割轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)試點(diǎn)實(shí)施方案（2017-2019）》，研究分割轉(zhuǎn)讓辦法，明確分割條件，規(guī)范分割流程。目前已分割轉(zhuǎn)讓空閑的存量土地12宗，土地面積358.6畝。寧海久業(yè)包裝材料有限公司，土地用途為工業(yè)用地，該企業(yè)連年虧損，為減輕負(fù)擔(dān)，向國(guó)土部門(mén)提出要求申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓，將空置的廠房轉(zhuǎn)讓給寧海金久包裝材料有限公司。國(guó)土部門(mén)收到申請(qǐng)后，征求了消防、環(huán)保、住建、規(guī)劃等部門(mén)意見(jiàn)，會(huì)審后同意分割轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓后寧海久業(yè)包裝材料有限公司用地面積16620.6平方米，寧海金久包裝材料有限公司用地面積9869.6平方米。目前，通過(guò)分割轉(zhuǎn)讓寧海久業(yè)包裝材料有限公司盤(pán)活了公司資金，寧海金久包裝材料有限公司也已投入生產(chǎn)。

　　寧波保稅區(qū)加強(qiáng)司法處置土地的溝通銜接，通過(guò)政府合理引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)空置土地的定向流轉(zhuǎn)和低效再開(kāi)發(fā)。寧波保稅區(qū)（出口加工區(qū)）原寰寶能源地塊因債務(wù)問(wèn)題被中國(guó)銀行股份有限公司寧波中山支行起訴拍賣(mài)。寧波保稅區(qū)積極與市中級(jí)法院溝通銜接，在寧波市國(guó)土資源局保稅區(qū)分局的建議下，寧波市中級(jí)人民法院將產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件納入到土地司法拍賣(mài)公告。在二次流拍后，管委會(huì)組織與政府建立了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的銀億商貿(mào)有限公司于第三拍賣(mài)時(shí)競(jìng)買(mǎi)成功，間接實(shí)現(xiàn)政府對(duì)低效利用土地的優(yōu)先回購(gòu)。銀億商貿(mào)有限公司在取得地塊土地使用權(quán)后按計(jì)劃開(kāi)發(fā)利用，在原有基礎(chǔ)上新增42000平方米建筑，使地塊整體容積率提升至0.8以上，建成后主要建筑物用于其旗下全資子公司寧波保稅區(qū)凱啟精密制造有限公司從事汽車變速箱及離合器殼體生產(chǎn)。

　　世間萬(wàn)物，變動(dòng)不居。一場(chǎng)有關(guān)土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的創(chuàng)新工作正在甬城大地上如火如荼地展開(kāi)。

　　聚　建立供需交易平臺(tái)

　　浙江是二級(jí)市場(chǎng)交易極為活躍的省份。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些年全省轉(zhuǎn)讓土地的面積占到同期供應(yīng)土地總量25%以上。

　　如何讓土地二級(jí)市場(chǎng)脫離無(wú)序發(fā)展，逐漸成為城市用地市場(chǎng)的主流之一？如何規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)，讓線下盲目性交易進(jìn)入到“有形”的土地市場(chǎng)？這當(dāng)中，建立一個(gè)公共交易平臺(tái)尤顯迫切。

　　為促進(jìn)土地要素流通順暢、提高存量土地資源配置效率，根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳信息中心的要求，寧波市積極搭建土地二級(jí)市場(chǎng)供需信息發(fā)布和集聚的平臺(tái)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)。

　　寧波市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)人表示，建立土地二級(jí)市場(chǎng)公共交易平臺(tái)，有利于共享土地二級(jí)市場(chǎng)信息資源，讓符合土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入到有形的土地交易市場(chǎng)，提高交易的透明度，使得土地二級(jí)市場(chǎng)能在“公開(kāi)、公平、公正”的環(huán)境里進(jìn)行交易，充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。余姚市建立“土地超市”以來(lái)，已登記104宗土地轉(zhuǎn)讓信息、44宗需求信息，已促成33宗交易，土地面積736.33畝,成交金額2.1億元。

　　與此同時(shí)，寧波國(guó)土著手準(zhǔn)備通過(guò)構(gòu)建土地市場(chǎng)價(jià)格體系和監(jiān)管機(jī)制，利用土地市場(chǎng)網(wǎng)上交易平臺(tái)和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，研究建立“寧波土地市場(chǎng)指數(shù)體系”。

　　在市場(chǎng)機(jī)制作用尚不完全充分的情況下，大數(shù)據(jù)應(yīng)用能夠精準(zhǔn)反映土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和冷熱，將有助職能部門(mén)在土地資源配置上作出科學(xué)決策，并有助土地二級(jí)市場(chǎng)提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)結(jié)合浙江省“最多跑一次”改革要求，擬定的二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓權(quán)力事項(xiàng)清單，明確了辦理依據(jù)、受理材料、工作流程等內(nèi)容。

　　寧波，這座崇尚創(chuàng)新的絲路海埠城市，立足新時(shí)代，試點(diǎn)先行，探索實(shí)踐，在土地二級(jí)市場(chǎng)上改革創(chuàng)新的成果正在清晰呈現(xiàn)。

　　寧波土地二級(jí)市場(chǎng)

　　十大政策創(chuàng)新點(diǎn)

　　1.首次明確土地轉(zhuǎn)讓的范圍�！秾幉ㄊ袊�(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理暫行規(guī)定》中明確，各類導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都屬于轉(zhuǎn)讓。

　　2.明確轉(zhuǎn)讓條件。寧波市首次明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓的程序，規(guī)定劃撥土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳出讓收入，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此外，首次明確作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，明確經(jīng)依法批準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓收入后，其土地取得方式一律變更為出讓。此舉填補(bǔ)了法律法規(guī)層面對(duì)這一規(guī)定的空白。

　　3.探索未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額要求的土地有條件轉(zhuǎn)讓。寧波市提出的以“預(yù)告登記”方式辦理轉(zhuǎn)讓，待開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的做法，在不突破相關(guān)法律規(guī)定的前提下，破解了“未完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”的難題，在全國(guó)屬于首創(chuàng)。寧波市二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來(lái)，全市共有8宗土地以預(yù)告登記方式辦理轉(zhuǎn)讓，土地面積112.75畝，預(yù)計(jì)可增加投資3.0億元。

　　4.允許分割轉(zhuǎn)讓。試點(diǎn)政策從盤(pán)活低效存量土地的角度出發(fā)，允許工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和用于科研的科教用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓，有利于提高土地的利用效率。

　　5.鼓勵(lì)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)。寧波市明確市場(chǎng)主體通過(guò)收購(gòu)相鄰多宗地塊（包括有合法手續(xù)的空地）進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)利用的，可以不再辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，此舉節(jié)省了大量的稅費(fèi)。同時(shí)明確聯(lián)合再開(kāi)發(fā)的，地塊開(kāi)發(fā)完成后可以按照再開(kāi)發(fā)方案約定的比例將產(chǎn)權(quán)分割登記到聯(lián)合體成員名下（或分割轉(zhuǎn)讓到股東名下）。2017年寧波完成城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目339個(gè)，土地面積15656畝，完成省里下達(dá)任務(wù)的216.2%。寧波，在全省低效用地再開(kāi)發(fā)年度考核中排名第一。

　　6.實(shí)施政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。首次明確了政府優(yōu)先收購(gòu)的指導(dǎo)價(jià)格下限，為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)先收購(gòu)權(quán)提供了依據(jù)。在土地利用總體規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)擴(kuò)展邊界范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)規(guī)劃已經(jīng)確定土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地（工業(yè)用地除外）的國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和司法處置的，以及轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于近3年同土地等級(jí)同類用途土地一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格70%的國(guó)有建設(shè)用地，政府可以實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同地段同類用途平均出讓價(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市國(guó)土資源局統(tǒng)一測(cè)定公布。

　　7.落實(shí)好國(guó)家稅收優(yōu)惠政策。加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，對(duì)符合國(guó)家政策條件的轉(zhuǎn)讓行為，鼓勵(lì)納稅人用足用好稅收優(yōu)惠政策；對(duì)土地及其地上建筑物一并交易行為涉及土地增值稅的，如確實(shí)不能按實(shí)清算的，可以實(shí)行核定征收，核定征收率原則上按5%執(zhí)行。

　　8.加強(qiáng)劃撥土地出租管理。按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，劃撥土地出租的，應(yīng)當(dāng)向政府繳納土地出租年收益金，但是國(guó)家層面尚未制定具體實(shí)施辦法。寧波市的試點(diǎn)政策明確了依法應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用的劃撥土地使用權(quán)，可以辦理出讓手續(xù);不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)申報(bào)備案出租情況，包括出租面積、用途、租金、租期等，并繳納土地出租年收益金。申報(bào)主體暫時(shí)限定為政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及社會(huì)團(tuán)體組織，自然人出租不需申報(bào)。國(guó)土資源部門(mén)將負(fù)責(zé)出租收益金的計(jì)征，財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)出租收益金的收繳、管理和分配。

　　9.完善土地抵押機(jī)制。寧波市土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作首次明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人依法申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，突破了《擔(dān)保法》等對(duì)非金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)的限制。同時(shí)，首次規(guī)定自然人、法人或其他組織取得的科教、醫(yī)衛(wèi)慈善等公共管理與公共服務(wù)用地可以設(shè)立抵押權(quán)。

　　10.明確涉地司法處置的要求。寧波市首次明確了對(duì)于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，涉及凈地轉(zhuǎn)移、在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)重新約定開(kāi)發(fā)建設(shè)期限和履約條款，加強(qiáng)合同履約監(jiān)管。同時(shí)，首次明確司法處置涉及閑置土地、開(kāi)竣工違約的，如《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》未明確處置要求，不再另行處理。為國(guó)土部門(mén)妥善處置因司法處置原因需要重新約定地塊的開(kāi)竣工問(wèn)題提供了依據(jù)。 (浙江在線通訊員 丁永平 樓立明 向琰 記者 余麗)