央廣網(wǎng)北京4月20日消息（記者門庭婷）上海2026年第三批次土拍，將于4月21日正式登場。

根據(jù)上海土地交易市場4月17日發(fā)布的公告，本次土拍分兩個時段進(jìn)行：上午9:30，金山區(qū)JSC1-0403單元3-02-01地塊、普陀W060401單元A17B-01地塊率先出讓。按照慣例，這樣的時間安排，意味著這兩塊地大概率將以底價成交。

上午10:00，徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊將壓軸出場。這塊地是本批次土拍中最為熱門的一宗，已有三家房企發(fā)布了針對該地塊的招標(biāo)計劃，有望實現(xiàn)高溢價成交。

值得注意的是，此次推出的3宗地塊均為純商品房用地。

三家爭雄

徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊未拍先火，資料顯示，保利發(fā)展、上海城投、保利置業(yè)三家房企已就該地塊公開發(fā)布招標(biāo)計劃，表現(xiàn)出參拍意愿。

3月24日，保利發(fā)展旗下子公司上海保利城市發(fā)展有限公司率先發(fā)布招標(biāo)預(yù)告，預(yù)告顯示，項目擬投資50億元，建安費5.2411億元。

兩天后的3月26日，上海城投發(fā)布了招標(biāo)計劃公告，預(yù)計總投資50億元，建安費約5.24億元。

4月2日，保利置業(yè)旗下上海夢苑房地產(chǎn)有限公司發(fā)布招標(biāo)計劃公告，總投資50億元，建安費約5.2億元。

這也意味著保利發(fā)展和保利置業(yè)這兩家同屬保利體系的獨立平臺，將同臺競爭一塊地，這在上海土拍歷史上極為罕見。按照此前的土拍規(guī)則，只要股權(quán)鏈條上存在直接或間接的參股、控股關(guān)系，都會被視作同一申請人，同集團(tuán)公司無法同時報名同一地塊。

但是，從上海三批次土拍開始，規(guī)則有所改變，雖然上述公司處于同一個集團(tuán)體系下，只要投資決策主體不同就可以參拍。這就意味著，原本難以同場出現(xiàn)的同集團(tuán)公司，如中建各局與中海、保利發(fā)展與保利置業(yè)，如今都可以獨立參拍。

回到地塊本身，這塊地原為商辦用地，今年2月剛調(diào)整為純住宅用地，出讓面積2.1萬平方米，容積率1.8，限高36米，建面約3.78萬平方米。起拍總價26.4億，起拍樓面價69720元/平方米，為三批次地塊中最高。

地塊地處徐匯植物園板塊，位于百色路和龍吳路交叉口，靠近中環(huán)路，北側(cè)就是上海植物園，東邊距黃浦江岸線僅約500米，配套成熟且稀缺性突出。地塊距離在建的23號線上海植物園站步行約700米。

目前，地塊南側(cè)的海上清和璽，均價約11.28萬元/平方米，該項目2024年11月17日首開，已累計推出834套，截至發(fā)稿，已售611套，去化率73.26%；3月初剛成交的徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊，住宅占比75%，商業(yè)占比25%，最終上實城開以總價26.75億元底價競得，成交樓面價48511元/平方米。

除這三家房企之外，不排除還有其他房企準(zhǔn)備入局。唯一的懸念是，這塊地最終溢價率能到多少。

中建東孚搶先布局普陀

除了徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊外，普陀W060401單元A17B-01地塊由中建東孚搶先布局。

4月1日，中建東孚旗下蘇州中建東孚發(fā)布針對該地塊的招標(biāo)計劃公告，項目投資43.46億元，建安費約8.14億元。

這塊地位于內(nèi)中環(huán)的石泉街道，用地面積1.9518萬方，規(guī)劃總建面約7.81萬平方米，容積率2.5，限高80米。起拍總價30.29億元，起拍樓面價62077元/平方米。

從區(qū)位來看，A17B-01地塊交通十分便利，距離3/4/7號線鎮(zhèn)坪路站，步行約700米；到14號線中寧路站，步行約1.1公里；與3/4/11/14號線曹楊路站，步行約1.2公里。但地塊南側(cè)就是內(nèi)環(huán)高架，有可能會受噪聲影響。

周邊市場方面，2024年1月，同板塊的天匯璽推出最后16套房源、蘇河璽推出最后30套房源，收官均價都是10.52萬元/平方米，并雙雙觸發(fā)積分。天匯璽入圍分55.12分，蘇河璽由于靠近蘇州河，入圍分高達(dá)92.67分。自此至今，普陀內(nèi)中環(huán)新房進(jìn)入斷供狀態(tài)。

三批次唯一的遠(yuǎn)郊地塊，是金山區(qū)JSC1-0403單元3-02-01地塊，出讓面積約6.07萬方，建面約6.37萬方，容積率僅為1.05，起拍總價8.8億元，起拍樓面價13810元/平方米。地塊內(nèi)需配建不小于1280平方米的商業(yè)配套。

這塊地位于金山新城核心區(qū)，南側(cè)緊鄰金山區(qū)公安局和檢察院，隔壁是金山圖書館，周邊配套成熟。

板塊內(nèi)在售新房有建發(fā)瑞湖、建發(fā)朗玥、金山光明府等。建發(fā)瑞湖所在地塊是去年6月19日，由建發(fā)房產(chǎn)以總價12.68億元競得，樓面價14820元/平方米，溢價9.78%。建發(fā)瑞湖三批次于4月18日開盤，均價35340元/平方米，項目自2月7日首開至今共推出250套房源，賣出81套，去化率32.4%。

今年上海首場土拍，兩宗底價成交、一宗小幅溢價；第二批次僅有一宗地塊上架，由保利發(fā)展以總價59.2175億元、溢價率6.43%收入囊中。總體而言，在前兩批次土拍中，地價回歸理性，市場比較平靜。

而第三批次土拍伴隨樓市小陽春，市場熱度回暖，三宗地塊中又有兩宗位于內(nèi)中環(huán)，土地市場熱度會不會也有顯著變化？除了已發(fā)布招標(biāo)預(yù)告的企業(yè)，又有哪些房企將會參與競拍？央廣網(wǎng)記者將持續(xù)關(guān)注報道。