【導(dǎo)讀】深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，試行現(xiàn)房銷售，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》本期關(guān)注：現(xiàn)房銷售制度大幕拉開，房地產(chǎn)業(yè)面臨洗牌調(diào)整。

　　央廣網(wǎng)北京5月6日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，5月3日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方微博、微信發(fā)布公告，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。并將進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。

　　消息一出，立即引發(fā)行業(yè)關(guān)于商品房預(yù)售制度存亡的討論。

　　目前國內(nèi)實行的商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，由承購人預(yù)先支付定金。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來越高。

　　根據(jù)今年2月發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求，大力推廣裝配式建筑，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。裝配式住宅的最大特點就是從開工到竣工，整體周期可以縮短三分之一。這種快速的施工方式，讓業(yè)界看到了現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制的可能性。

　　現(xiàn)房銷售序幕拉開，大戲是否會從深圳鳴鑼開唱，推向全國。房地產(chǎn)業(yè)將面臨什么樣的洗牌調(diào)整？浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛進行了分析梳理。

　　經(jīng)濟之聲：深圳商品房現(xiàn)售的這一試點引人關(guān)注，很多人在猜測這僅僅只是個試點，還是預(yù)示著預(yù)售制將逐步退出歷史舞臺，怎么來判斷？

　　丁建剛：兩句話都對，第一，它僅僅是一個試點。第二，逐步退出舞臺就是“預(yù)售制度逐步退出舞臺”，但是逐步的時間還是非常漫長的。我們國家住房市場化不到20年的時間，如果明確從1998年算起，在整個房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，一直處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。預(yù)售制度能夠加快商品房的開發(fā)和銷售，滿足市場需求，從現(xiàn)在來看，馬上取消預(yù)售制度幾乎是不現(xiàn)實的，但是一定是一個努力方向�，F(xiàn)房好處可以避免開發(fā)商爛尾，可以避免炒樓花的現(xiàn)象，也可以避免預(yù)售房和期房和現(xiàn)房最后交到業(yè)主手上的時候，貨不對板、質(zhì)量不符等糾紛。但是從現(xiàn)在來看，它有諸多好處，馬上取消預(yù)售是不現(xiàn)實的，不可能的。

　　經(jīng)濟之聲：這個試點的意義在哪里呢？

　　丁建剛：試點的意義，第一是探索，如果我們改成現(xiàn)房銷售的話，開發(fā)商能夠承受多大的壓力，市場能夠承受多大壓力，也就是說逐步減少預(yù)售，有一部分逐步過渡到現(xiàn)房銷售，比如說深圳這這是一塊地，它在土地出讓的時候就已經(jīng)注明了這塊地必須現(xiàn)房銷售，這實際上就是一種測試，開發(fā)商對于這樣的現(xiàn)房銷售的地塊是不是能夠認可，那么整個市場如果逐步加大這種試點，整個市場的供求關(guān)系會產(chǎn)生什么樣的變化，當然還有一個重要的意義就是它會倒逼剛才說這個裝配式住宅的，我們叫住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐的推進。如果說它要現(xiàn)房銷售了，如果說它整個的建筑安裝的這個工期原來是一年半的時間，那在這一年半的時間內(nèi)開發(fā)商都要承擔(dān)著整個開發(fā)的開發(fā)成本，如果它能夠縮短到半年的話，它節(jié)省了一年的財務(wù)成本，這個對于開發(fā)商來說是很有誘惑力的，他它會倒逼住宅產(chǎn)業(yè)化或者叫裝配化。

　　經(jīng)濟之聲：深圳這個城市的房地產(chǎn)發(fā)展非常有意思，當年的商品房預(yù)售制度，也是經(jīng)由深圳推廣到全國范圍，而深圳此次試點商品房現(xiàn)售再次走在全國前列，也是深圳市第一次試點�，F(xiàn)房銷售要從深圳燎原，推向全國，需要什么條件？

　　丁建剛：我們不能夠完全依賴政府的有形之手，當整個短缺住房短缺時代過去，現(xiàn)在是一個時機，開始逐步的試點和積累經(jīng)驗。現(xiàn)在深圳雖是一線城市，并且住房仍然是供不應(yīng)求。但是全國大多數(shù)城市短缺時代已經(jīng)完全結(jié)束了，甚至有很多三四線城市供過于求，順應(yīng)市場變化來推進現(xiàn)房銷售進程，應(yīng)該是非常合適的一個時間節(jié)點。

　　經(jīng)濟之聲：如果采用現(xiàn)房銷售的話，房價應(yīng)該怎么變化？預(yù)售制的過程當中，可能對于購房者來說需要承擔(dān)的是因為開發(fā)商資金問題導(dǎo)致樓盤“爛尾”的風(fēng)險，貨不對板等風(fēng)險。如果是現(xiàn)房銷售，這種風(fēng)險只需要開發(fā)商和銀行承受，包括資金鏈風(fēng)險等。但是現(xiàn)在有觀點認為，比如說我們就從深圳的樓市來看，處于一個供不應(yīng)求的狀態(tài)，如果推廣商品房現(xiàn)房銷售，就會加劇供需的矛盾，這種成本的增加，最終也會帶來房價的上漲，對于房價的控制是不利的。

　　丁建剛：這是兩件事，如果我們現(xiàn)在就斷然一刀切式改成現(xiàn)房銷售，可能中間就會有一個空窗期，這時可能人為的加劇了供不應(yīng)求，房價可能會上漲。但是房價到底漲還是不漲跟預(yù)售制度和未來可能實行的現(xiàn)房銷售制度沒有太大的關(guān)系。它最重要的影響因素還是供求關(guān)系。如果供求關(guān)系已經(jīng)是供過于求，現(xiàn)房銷售也沒有問題，至于房價其中有一部分財務(wù)成本實際上對于購房者也是一樣的，如果提前一年半拿100萬和一年半之后拿105萬，資金節(jié)點不一樣了，對于它其實是一樣的，一點點漲是合理的。

　　經(jīng)濟之聲：現(xiàn)房的銷售對于整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展會有著什么樣的意義，會起到什么樣的作用呢？

　　丁建剛：它可以減少預(yù)售制度中所存在的種種弊端，比如質(zhì)量糾紛，開發(fā)商信譽問題、資金鏈斷裂等風(fēng)險。從更大的意義上來說，因為現(xiàn)房銷售就要考驗施工的周期，開發(fā)的能力等，從這一點上來說會加劇洗牌，當然加劇洗牌的最重要的因素還是整個市場的競爭。