繼商業(yè)銀行房貸政策審查趨嚴后，與不動產投資關聯(lián)密切的保險業(yè)也拉響了調控警報。保監(jiān)會勒令險企自查不動產投資的消息不徑而走，讓市場感覺到險資正在卡斷商業(yè)地產的后路。11月6日，記者從業(yè)內獲悉，保監(jiān)會正在敦促險企自查不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況，已設下大限要求險企在11月15日前“老實交代”自查情況。分析人士認為，自查風波意在嚴防險資流入商業(yè)住宅，下一步險資借信托、資管產品繞道投資地產也將被盯緊。

　　杜絕險企短炒

　　監(jiān)管重申投資禁區(qū)

　　在低利率、資產配置荒的大背景下，險企布局不動產領域的資金比例不斷增長。數據顯示，2011年以來，股權、不動產和基礎設施三項另類資產合計翻了4倍有余。隨之而來的跨界投資風險逐漸暴露，與此同時國內房地產調控大幕也開啟，為此，保監(jiān)會緊急于11月1日在行業(yè)內下發(fā)了不動產投資“自查令”。

　　北京商報記者獲悉，保監(jiān)會向保險公司和保險資產管理公司下發(fā)《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，要求保險機構就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查。一位險企高管指出，險企直接投資商業(yè)住宅的并不多，但是借道集合信托計劃或債權計劃暗中潛入的并不少，下一步這些產品將被監(jiān)管盯得很緊。

　　《通知》要求，保險機構投資不動產應當堅持長期投資、價值投資和資產負債匹配管理原則，避免參與短期炒作，并提出投資不動產領域的五大禁投領域，即不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產開發(fā)建設(包括一級土地開發(fā))、不得向不動產投資項目提供無擔保債權融資、不得投資設立房地產開發(fā)公司、不得投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外)。此外，對保險機構以債權、股權、物權方式投資的不動產，保監(jiān)會也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

　　事實上，監(jiān)管并非首次列明不動產投資中的“禁區(qū)”。早在2010年保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金投資不動產暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)中便對上述禁投項目做出規(guī)定。相較于六年前的暫行辦法，《通知》將投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、直接從事房地產開發(fā)建設(包括一級土地開發(fā))列為首要禁投領域。

　　不動產投資熱浪來襲

　　警惕風險蔓延保險主業(yè)

　　對于業(yè)外而言，保險資金投資哪些算得上不動產較為陌生。依據上述《辦法》，不動產指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物。保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。有險資運用負責人指出，目前，除了投資自用地產、海外并購和布局養(yǎng)老社區(qū)外，舉牌上市房企、參與不動產債權投資計劃或信托產品成為險企進軍不動產的通道。

　　據了解，為了擴大職場、減輕租金負擔，自用地產，即出于自用或者投資的目的購買已經建成的物業(yè)或者購置土地自行進行建設成為險企的選擇。如2016年11月初，中國人壽廈門分公司擬以14.51億元購買廈門國貿金融中心大廈項目北辦公塔樓6-30層以及地下50個停車位。與此同時，籌建養(yǎng)老社區(qū)也成為保險公司介入不動產領域的一個重要手段。目前，泰康人壽、合眾人壽等多家險企都相繼在這一領域展開布局。

　　近兩年來，隨著海外投資開閘，保險業(yè)也掀起了海外置業(yè)的熱潮，統(tǒng)計數據顯示，2013年至今，險企在海外已經正式成交的房地產投資金額已經超過了800億元。

　　除了直投項目外，越來越多的保險機構也在采取迂回戰(zhàn)術，通過投資上市房產股票和投資不動產金融產品，來間接涉獵不動產領域。如目前對地產公司不斷展開的舉牌“圍攻”就是間接投資不動產的表現。據克而瑞研究中心統(tǒng)計，2015年至今，24家險企共在A股買入了54只地產股(包括二級市場交易和認購定向增發(fā))并躋身十大股東。中國保險資產管理業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數據也顯示，今年前9個月，不動產債權與基礎設施債權占總注冊產品比例的74%，資管開發(fā)產品對不動產的青睞可見一斑。

　　不過，不動產投資的風險也不容小覷。某險企人士坦言，不動產投資面臨貶值風險，不動產前期投入非常高，不動產市場價格本身存在周期性變化趨勢，且調整的周期很長，受宏觀經濟環(huán)境的影響比較大，如利率變動、通脹等都會對不動產市場造成較大沖擊。此外，還有造成現金流承壓的風險，如不景氣的話容易造成不能清償到期債務。

　　監(jiān)管緊急摸底

　　自查不實將被取消投資資格

　　除了列明保險公司不動產投資禁區(qū)外，為了摸底當前保險市場不動產投資情況，把脈投資風險，監(jiān)管還要求保險機構自查投資的不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況，敦促險企自11月15日之前上報。

　　《通知》顯示，保險機構直接投資不動產的，須填報項目名稱、所在區(qū)域、計劃投資金額、實際投資金額、資產性質、經營狀態(tài)、初始投資時間、賬面余額等信息;通過金融產品間接投資不動產的，須填報產品名稱、產品發(fā)行機構、產品類型、產品募集金額、本機構投資金額、產品年限、剩余年限、投資收益率、預期收益率、不動產類型、所在區(qū)域、投資方式、增信措施、其他說明事項等信息，要求上報事項如此詳細并不多見。

　　此外，《通知》還強調，保險機構投資的不動產及基礎資產為不動產的金融產品中，涉及商業(yè)住宅的，應當在報告中進行單項說明。對此，上述保險資管人士表示，從目前保險資金投資不動產的監(jiān)管規(guī)定看，雖然僅限投資辦公不動產，與保險相關的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產及自用型不動產，禁止投資商業(yè)住宅，但保險資金仍可通過投資無法穿透的信托、資管等產品間接投資商業(yè)住宅領域。

　　為了讓此次自查不留死角，保監(jiān)會要求，保險機構專業(yè)責任人(或分管領導)應作為自查工作第一責任人。保監(jiān)會也將對部分機構的報送情況進行抽查核實，對填報數據不真實或隱瞞違規(guī)問題的，將采取取消或暫停不動產投資能力備案等監(jiān)管措施。