去庫存任務(wù)壓頂 國土部供地掛鉤“城市新增人口” 文/中國經(jīng)營報 李樂

　　在樓市去庫存上升為2016年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)和目標(biāo)之后，多個中央相關(guān)部委都已經(jīng)開始運(yùn)籌與樓市去庫存相關(guān)的政策和實施手段。從目前的情況看，與去庫存有關(guān)的供地和土地政策已經(jīng)率先明晰起來。

　　作為全國土地有關(guān)工作的主管部門，國土資源部擁有審批各地新增建設(shè)用地指標(biāo)的權(quán)力。為了匹配中央提出的以城鎮(zhèn)新增人口穩(wěn)定住房消費(fèi)、化解樓市庫存的政策思路，國土資源部已經(jīng)基本確定，農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快，房地產(chǎn)去庫存成效較為突出的城鎮(zhèn)，要落實人地掛鉤政策，相應(yīng)增加住房用地目標(biāo)。

　　在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，對于那些新增城市人口較多的城市，國土資源部有望增加一定比例的新增建設(shè)用地指標(biāo)。而對于庫存較大的城市，國土資源部則傾向于減少及至停止該城市的住宅用地供應(yīng)。

　　“人地掛鉤”

　　“‘人地掛鉤’這個政策的大方向已經(jīng)確定了，2015年底的時候，國土資源部的領(lǐng)導(dǎo)和地方國土資源廳的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了通報�！�1月20日清晨，一位地方國土資源廳的有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報》記者透露，經(jīng)過此前的多次研討，“人地掛鉤”供地政策已經(jīng)被最終確定。

　　“人地掛鉤”是國土資源管理領(lǐng)域的術(shù)語。所謂人地掛鉤，具體是指城市新增人口規(guī)模與建設(shè)用地指標(biāo)和供應(yīng)掛鉤。在此前的研究討論中，“人地掛鉤”曾被表述為“新增建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤”。

　　中國目前執(zhí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，并建立起了一套以建設(shè)用地指標(biāo)審批和控制為核心的管理體系。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，國土資源部將核定每一年的新增建設(shè)用地指標(biāo)總量，并經(jīng)由省級政府逐級分配至地市一級。國土資源部是為新增建設(shè)用地指標(biāo)的裁量部門。

　　前述地方國土資源廳內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)國土資源部通報的情況，“人地掛鉤”實際上是新增建設(shè)用地審批的又一個前置條件。在此之前，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，復(fù)墾面積、存量土地盤活總量等，都可以為地方政府換取更多的新增建設(shè)用地指標(biāo)。而這一次，城市新增人口的數(shù)量也被列入新增建設(shè)用地的“前置條件”。

　　“通俗地理解，就是如果一個地方在一個特定的時間區(qū)間內(nèi)，新增城市人口達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么，就可能在新增建設(shè)用地指標(biāo)上，獲得更多的支持，這符合中央加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的政策思路和意圖�！鼻笆龅胤絿�土資源廳人士告訴記者。

　　記者了解到，上述內(nèi)容已經(jīng)在全國國土資源系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行了傳達(dá)，各地方政府也在統(tǒng)計本地的新增城市人口。但是，截至目前，尚未有公開的操作細(xì)則或者指引由國土資源部公開發(fā)布。

　　聯(lián)結(jié)去庫存

　　實際上，從2015年6~7月份開始，國土資源部即已經(jīng)開始研究“人地掛鉤”的政策。彼時，國土資源部組織相關(guān)司局，對“新增建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤”的可行性進(jìn)行了充分研究與論證，并基本形成了“可以實際操作”的共識。 此后，國土資源部在系統(tǒng)內(nèi)部、地方政府等層面，以非正式的方式進(jìn)行了征求意見，也得到了正向反饋�！暗�是籌劃這一政策的目的，主要是為了匹配中央提出的加快推進(jìn)和落實新型城鎮(zhèn)化道路的政策思路與要求，希望通過這一方式，激勵地方政府在中小城鎮(zhèn)和區(qū)域中心城市，吸納盡可能多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口�！币晃辉鴧⑴c前期論證的人士稱。

　　城鄉(xiāng)戶籍制度改革是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的重要組成部分。按照國家發(fā)展改革委的工作計劃，2015年要爭取落實放寬戶口遷移政策，完善配套措施，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。出臺實施居住證管理辦法，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)等一系列工作。

　　在此之后，在加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的基礎(chǔ)上，中央提出了化解房地產(chǎn)庫存、以新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定住房消費(fèi)等一系列具體政策思路。根據(jù)這一思路，國土資源部提出，將“人地掛鉤”政策作為房地產(chǎn)去庫存的重要激勵手段。在向地方政府布置2016年重點(diǎn)工作時，國土資源部的一位高級官員表示，農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快、房地產(chǎn)去庫存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實“人地掛鉤”政策，相應(yīng)增加住房用地目標(biāo)。

　　“你可以這樣理解，‘人地掛鉤’是一個大政策，這個政策手段會運(yùn)用到房地產(chǎn)去庫存的領(lǐng)域里來，從中央政府的考慮看，一直希望城鎮(zhèn)的新市民能夠成為去化房地產(chǎn)庫存的主力角色�！鼻笆龅胤絿�土資源廳人士稱。

　　中小市鎮(zhèn)重點(diǎn)

　　與此同時，國土資源部也知會地方政府，對于房地產(chǎn)庫存去化不力的城市和地區(qū)，要減少及至停止住宅的用地供應(yīng)，避免形成新的房地產(chǎn)庫存，加劇房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險，從而影響經(jīng)濟(jì)全局。

　　“人地掛鉤政策的著力點(diǎn)，或者說重點(diǎn)，是在中小城鎮(zhèn)，而不是大型城市，像北京、上海、廣州、深圳這樣的特大型城市，總體精神的思路，仍然嚴(yán)格控制城市人口規(guī)模，中小城鎮(zhèn)和區(qū)域中心城市則是吸附農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的重點(diǎn)，人地掛鉤這個政策，就是這樣來的�！鼻笆鰠⑴c前期論證的權(quán)威人士稱。

　　與上述思路一致，中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存，主要集中于二、三、四線城市。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。

　　2015年9月份，庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。同時，在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長后，8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長。9~12月份延續(xù)這一趨勢。換而言之，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負(fù)增長的態(tài)勢。

　　“但是，二、三、四線城市房地產(chǎn)市場的庫存仍然十分巨大，這些城市新增人口少，外來人口少，所以，需求較為恒定，在新增城市人口不能逐漸增長的情況下，庫存問題仍然比較難以解決�！敝袊�房地產(chǎn)研究所首席研究眼黃慧詩告訴記者。 在她看來，中小城鎮(zhèn)不能迅速吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口形成新市民，其成因在于多方面。除了戶籍政策之外，中小城鎮(zhèn)能夠提供的就業(yè)機(jī)會和提供的城市公共服務(wù)水平，都缺乏吸引力，這一點(diǎn)，僅僅通過“人地掛鉤”的政策予以鼓勵，是難以奏效的。

　　“這將是一個綜合的、系統(tǒng)的過程，很難通過一個政策一蹴而就，通過這種手段去庫存，也是同樣的道理�！彼�說。