央廣網(wǎng)財經(jīng)北京3月31日消息（記者馬繼鵬 于琦）當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場連續(xù)降溫后，中央選擇用信貸和稅收調(diào)整的方式刺激自住型需求和改善型需求，重新激活房地產(chǎn)市場。

　　多位接受央廣網(wǎng)財經(jīng)記者采訪的專家稱，新政的推出適逢中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，政策意在刺激自住需求，不會大幅推高房價。

　　政策回歸常態(tài)刺激有效需求

　　央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會30日聯(lián)合發(fā)文稱，從31日起對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，購買二套房最低首付款比例由之前的60%調(diào)整為40%。同日，財政部宣布將個人二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬在接受央廣網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，上述新政是為了促進(jìn)二手房市場采取的“一攬子”組合政策，過去抑制房價過快上漲的政策客觀上抑制了二手房的交易。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2月份70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個，持平的城市有2個。二手住宅價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長趙錫軍在接受央廣網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時稱，房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年的調(diào)控，投資和投機(jī)性需求已經(jīng)被擠出，房地產(chǎn)市場的價格整體回落，這就需要房地產(chǎn)政策作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整以適應(yīng)新的市場環(huán)境。

　　“原來的政策都是在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系比較緊張的時候制定的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系沒那么緊張了，有的地方甚至出現(xiàn)了供應(yīng)過多的情況。” 住建部政策研究中心主任秦虹在接受央廣網(wǎng)財經(jīng)記者的采訪時指出，面對新的市場情況，過去從緊的政策回歸到常態(tài)是必要的。

　　溫彬表示，當(dāng)前房地產(chǎn)投資和增速都在放緩，自住型、剛需和改善性需求還很旺盛，但是過高的首付比例會抑制這部分人的購房能力。此次降低二套房的首付比例可以降低剛需購房者的門檻。

　　因地施策 不會推高房價

　　央行強(qiáng)調(diào)，央行、銀監(jiān)會各級派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強(qiáng)對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督。

　　趙錫軍表示，和以往的房貸政策相比，此次出臺的政策彈性較大，各地可以根據(jù)本地房地產(chǎn)市場的情況作出調(diào)整，有些地方自住性需求旺盛就可以放寬首套房條件，而有些地方投機(jī)性需求較強(qiáng)，地方政府就可以調(diào)高首付比例。

　　“總之一句話，此次出臺的政策就是為了刺激自住性需求和改善型需求。”趙錫軍說，政策效果關(guān)鍵要看地方政府的理解和執(zhí)行情況。

　　溫彬表示，將二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限由5年改成2年實(shí)際上也是促進(jìn)二手房市場的活躍，這一方面滿足居民住房的需求，同時也有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　“過去二套房首付60%，現(xiàn)在降到40%，過去二手房買賣滿5年免營業(yè)稅，現(xiàn)在滿2年就免營業(yè)稅。”秦虹說，新政策降低了改善型需求購房者的門檻。

　　不過，市場有分析人士擔(dān)心，二手房門檻的降低會導(dǎo)致大量投資者進(jìn)入，從而推高房價。對此溫彬表示，40%的首付比例還是比較高的，從國際經(jīng)驗(yàn)看，這一比例有助于增加居民的購房需求同時能防止投機(jī)性需求。

　　秦虹指出，房價上漲的決定因素是供求關(guān)系，如果供應(yīng)量仍然很大，房價就會很難上漲�！澳壳胺康禺a(chǎn)市場投資性需求比較少，大部分是自住型需求，新政不會刺激房價很快上漲”。

　　溫彬表示，不排除一些剛需比較旺盛的一線城市房價會出現(xiàn)階段性上漲，但經(jīng)過一段時期以后，總體會呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢�！澳壳胺康禺a(chǎn)庫存總體比較大，還需要消化一段時間�！�