央廣網(wǎng)北京5月6日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下公司》報道，深圳市土地房產(chǎn)交易中心最近掛出一宗試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的商住地塊，意味著深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。

　　作為較早接觸預(yù)售制度的城市，在房價高企背景下試水現(xiàn)房銷售，這一動作不出意外地又被解讀為深圳調(diào)控樓市的新舉措。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，現(xiàn)房出售而不是期房出售，對開發(fā)商拿地作出了一個非常大的界定，“資金實力不夠的企業(yè)就沒法投標(biāo)，沒法通過預(yù)售取得一大塊建設(shè)資金；能夠避免出現(xiàn)企業(yè)搶地的現(xiàn)象，有助于調(diào)控樓市，降低拿地?zé)岫��！?/p>

　　這次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.5萬平方米，使用期限70年，采用招標(biāo)的形式出讓。地塊同時也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房價飆漲。

　　不過，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會回應(yīng)說，現(xiàn)房銷售是為了解決期房銷售中出現(xiàn)的“貨不對板”“項目爛尾”等問題。（“貨不對板”指開發(fā)商所提供的精裝修材料、材質(zhì)和品牌與承諾不符，是開發(fā)商最慣用的蒙人手段。）

　　天下公司了解到，這是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，商品房預(yù)售制，其實是為當(dāng)年缺少發(fā)展資金的房地產(chǎn)企業(yè)引入的資金杠桿，撬動了整個行業(yè)十幾年的發(fā)展。杠桿的作用表現(xiàn)為兩方面，“一是開發(fā)商拿到開工證之后，就可以拿到開工的貸款；二是購房者在繳納兩成或者三成的首付之后，銀行也會放款給開發(fā)商�！�

　　商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是香港的霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并且提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，終成今天普遍采用的一種售樓方式。就像陳云峰所說，商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。

　　特別是對于中小型開發(fā)商而言，可以說是“壓力山大”�？匆幌赂鞔竺襟w的新聞標(biāo)題就知道，比如說《預(yù)售是否即將落幕？中國地產(chǎn)業(yè)大考來臨》《商品房現(xiàn)售來了，倒霉的是建筑商嗎？》更直接的還有：《深圳試點(diǎn)商品房“現(xiàn)房”銷售，業(yè)內(nèi)認(rèn)為將砸中小房地產(chǎn)商飯碗》。

　　巧合的是，當(dāng)年內(nèi)地預(yù)售許可制度的試點(diǎn)先鋒也是深圳。換句話說，作為中國商品房預(yù)售制度最早誕生的城市，深圳如今又充當(dāng)了現(xiàn)售制度試點(diǎn)的“排頭兵”——深圳此舉也被外界認(rèn)為頗具“信號意義”。

　　其實深圳并不是第一個出現(xiàn)現(xiàn)房銷售案例的城市。去年上海黃浦區(qū)推出一幅小規(guī)�！靶湔洹钡貕K——五里橋街道純住宅地塊。地塊起始總價3.55億元，起始樓板價36828元/平方米，是當(dāng)時上海市自2003年以來起始單價最高的一幅宅地。

　　根據(jù)合同規(guī)定，地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，必須以全裝修現(xiàn)房銷售。規(guī)定此要求有利于項目未來整體上市，以免造成因供應(yīng)緊張或是階段性上市而造成的高房價和房價不斷上漲局面。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，深圳、上海等地的政策，是預(yù)售制度收緊的信號。

　　不過一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)年上海地塊出讓，制定的“特殊”合同，是為了讓某家房地產(chǎn)公司順利拿到地塊；因此并不像深圳的試點(diǎn)具有典型性。不過這一說法并沒有得到官方證實。

　　自深圳出讓龍華地塊作為試點(diǎn)商品房現(xiàn)售開始，爭論了近10年的問題再次成為業(yè)界焦點(diǎn)。有聲音認(rèn)為，商品房現(xiàn)售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有人認(rèn)為，預(yù)售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，商品房現(xiàn)售是未來趨勢，但是當(dāng)前可能不是推廣現(xiàn)售制度的最佳時機(jī)。第一，從期房到現(xiàn)房，大概需要兩到三年的時間，意味著從期房改為現(xiàn)房的地塊，兩到三年內(nèi)沒有房屋供應(yīng)；在一些房屋供大于求的城市，可能會產(chǎn)生恐慌情緒。第二，在三四線城市，開發(fā)商以中小為主，資金實力很弱，如果實行現(xiàn)售，80%的開發(fā)商都會倒掉。所以，“目前要在全國推開現(xiàn)售制度的話，時機(jī)不是特別好�！�