央廣網(wǎng)北京3月14日消息 據(jù)中央廣播電視總臺(tái)《天天315》節(jié)目報(bào)道，開(kāi)發(fā)商把科研用地配建的員工宿舍對(duì)外出租給個(gè)人，承諾“短期內(nèi)付清20年租金后，租戶不僅可以租住20年，還可以無(wú)償使用該房屋到2059年，如果租住滿5年想退租，不僅退還全部租金，還會(huì)向租戶支付租金總額12.5%的補(bǔ)償金”。然而，5年租期到期，開(kāi)發(fā)商卻無(wú)法兌現(xiàn)承諾。承租人質(zhì)疑項(xiàng)目方變相“以租代售”。

2019年年底，為了方便在深圳、東莞兩地工作生活，深圳市民劉先生想在東莞購(gòu)買一套房。他從一個(gè)朋友那里得知，東莞市松山湖高新區(qū)有個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤了，價(jià)格便宜，有投資價(jià)值。他前往售樓處看了看，當(dāng)時(shí)那里正在搞砸金蛋等活動(dòng)，感覺(jué)對(duì)方像是在賣房。但后來(lái)經(jīng)過(guò)深入了解，他才知道，對(duì)方并不是在賣房，而是在對(duì)外出租中大海洋生物科技研發(fā)基地項(xiàng)目員工公寓樓的房屋。劉先生算了一筆賬，感覺(jué)在這里租房住很劃算，便決定和對(duì)方簽訂合同。

劉先生告訴記者，當(dāng)時(shí)對(duì)方承諾，房屋租賃期限為20年，租賃期滿后可將該房屋無(wú)償贈(zèng)與租戶使用到土地使用期限屆滿時(shí)，也就是到2059年，而且合同期滿5年后，如果要退租，租戶不僅能拿回全部租金，還能獲得租金總額12.5%的補(bǔ)償金。

劉先生說(shuō)：“對(duì)方要求我一次性付清20年租金。園區(qū)規(guī)模大，有200畝，老板非常有實(shí)力，房子還是現(xiàn)房，他又承諾5年可以退租，并還本付息，我認(rèn)為還可以�！�

之后劉先生按照《房屋租賃合同》的約定，短期內(nèi)向這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司交清了198萬(wàn)多元的租金。

然而，當(dāng)劉先生5年后想申請(qǐng)退租時(shí)，對(duì)方卻不予理睬。到2024年12月份，租賃期已滿5年，劉先生由于愛(ài)人身患重病，醫(yī)治需要大量錢款，劉先生便在2025年春節(jié)前按合同約定向該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提出終止租賃合同的申請(qǐng)，并要求對(duì)方兌現(xiàn)退款及支付補(bǔ)償金的承諾。但申請(qǐng)多次，都被該公司相關(guān)人員以“公司資金緊張、無(wú)力退款”等各種理由拒絕。“對(duì)方一直沒(méi)有回應(yīng)，項(xiàng)目所在地原來(lái)有個(gè)售樓處，現(xiàn)在變成了招商處，原來(lái)的人撤走了，找不到人了�！眲⑾壬�說(shuō)。

后來(lái)，劉先生和家人去當(dāng)?shù)刈〗ú块T了解到，員工宿舍樓屬于園區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，是沒(méi)法辦理房產(chǎn)證的�！�17棟員工宿舍，不可能單獨(dú)辦證，不具備辦證條件。”住建部門工作人員說(shuō)。

劉先生認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目涉嫌“以租代售”，變相把沒(méi)有銷售許可證的房屋賣給個(gè)人。記者注意到，劉先生與東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司是在2019年12月4日簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合同上注明了這個(gè)項(xiàng)目的土地用途是“科研設(shè)計(jì)”，合同約定劉先生租用的房屋是“中大海洋生物科技研發(fā)基地員工公寓樓17棟4層02號(hào)房屋”，租賃期限是20年，租賃期滿后可將該房屋無(wú)償贈(zèng)與租戶使用到土地使用期限屆滿時(shí)，也就是到2059年。

在雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議上，甲方——開(kāi)發(fā)商承諾合同期滿5年后的3個(gè)月內(nèi)，如果乙方——?jiǎng)⑾壬�提出申�?qǐng)?zhí)崆敖K止合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)向其支付全部已付租金總額及其12.5%的補(bǔ)償金。

對(duì)于遲遲不按合同履約的原因，記者詢問(wèn)了東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司的相關(guān)工作人員，對(duì)方答復(fù)，管理員工宿舍樓的相關(guān)人員已經(jīng)撤走了，他們剛接手沒(méi)多久，不清楚相關(guān)情況，但表示，當(dāng)?shù)卦试S在科研用地上配套建設(shè)員工宿舍。

對(duì)于遲遲不按合同履約的原因，這個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾答復(fù)劉先生，目前資金周轉(zhuǎn)確實(shí)很困難。“去年有些業(yè)主提出退租，已經(jīng)提交申請(qǐng)，也確實(shí)到期了，我們接待了業(yè)主，但都沒(méi)有退，資金周轉(zhuǎn)很困難�！表�(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

對(duì)于該項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的情況以及近期退租的情況，一名園區(qū)安保人員告訴記者，目前有不少人都申請(qǐng)退租了。“他沒(méi)錢咋退，價(jià)格便宜，還承諾不住了不光退錢還有補(bǔ)償金，所以大家都買了。買來(lái)自己住的肯定不多，玩也沒(méi)地方玩，買菜要跑一兩公里，我們吃個(gè)早餐都得跑一兩公里。”安保人員說(shuō)。

科研設(shè)計(jì)用地上配套建設(shè)的員工宿舍以什么樣的形式對(duì)外出租是合法的呢？記者隨后從當(dāng)?shù)刈〗ú块T了解到，如果要解決的是沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋糾紛問(wèn)題，需要向東莞市松山湖高新區(qū)管理委員會(huì)反映相關(guān)情況。記者聯(lián)系東莞市松山湖高新區(qū)管理委員會(huì)后，工作人員回復(fù)說(shuō)：“初步判定有可能是住建部門負(fù)責(zé)，我把情況反饋給對(duì)應(yīng)部門，讓他們?nèi)ヅ袛嗍遣皇且矤砍兜揭恍┢渌�部門�！�

記者注意到，東莞市松山湖高新區(qū)曾出臺(tái)政策允許科研用地配套建設(shè)員工宿舍等設(shè)施，但政策明確員工宿舍的房屋用途按其建筑使用功能管理。

員工宿舍項(xiàng)目方不按約定退還租金并支付補(bǔ)償金，承租人質(zhì)疑項(xiàng)目方變相“以租代售”。法律實(shí)踐中如何區(qū)分合法租賃與非法銷售？北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師胡鋼表示：“‘以租代售’是指當(dāng)事人通過(guò)簽訂長(zhǎng)期租賃合同的形式，實(shí)質(zhì)上來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的，這種模式在實(shí)踐中往往被用于規(guī)避購(gòu)房資格限制、稅收政策或者是土地使用限制等。根據(jù)民法典及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，判斷以租代售合同的性質(zhì)，需要結(jié)合合同的具體內(nèi)容、當(dāng)事人的實(shí)際意圖和合同履行的情況進(jìn)行綜合判定。同時(shí)，民法典明確規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效。建議廣大購(gòu)房者清晰研判‘以租代售’可能面臨的復(fù)雜的法律風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果存在通過(guò)‘以租代售’的情形來(lái)規(guī)避法律和政策的約束和限制，相關(guān)出租方或出售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事和行政責(zé)任�！�