【導(dǎo)讀】號(hào)稱創(chuàng)造熱銷神話的濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目，建筑面積12平米的商鋪，套內(nèi)面積卻不到3平米，公攤高達(dá)65%。所謂復(fù)式就是違規(guī)私建的夾層、過(guò)道矮的嚇人。數(shù)千名業(yè)主維權(quán)近六年至今無(wú)果。代理律師稱，開(kāi)發(fā)商將法律倒過(guò)來(lái)用，‘補(bǔ)充協(xié)議'將國(guó)家統(tǒng)一格式合同架空，開(kāi)發(fā)商違約僅需賠30元�！短焯�315》本期聚焦：離譜的商鋪買賣。

　　央廣網(wǎng)北京9月27日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，現(xiàn)在房屋買賣中出現(xiàn)的糾紛還是比較多。如果不幸買到一間“問(wèn)題房子”，可能會(huì)和源源不斷的糟心事糾纏不清。山東的《齊魯周刊》曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)“壞房子”排行榜。高居榜首的，被稱為“壞得登峰造極”的項(xiàng)目就是濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代。而《天天315》欄目組就接到了購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目的商鋪的消費(fèi)者，來(lái)自濟(jì)南的劉女士的爆料。

　　劉女士早在2011年購(gòu)買的濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目，原本定好的兩間建筑面積共17平米的商鋪，每間套內(nèi)面積卻不到3平米。劉女士說(shuō)，放一張桌子之后，就站不開(kāi)人了，更談不上開(kāi)店做生意了。更夸張的是，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，不許業(yè)主看房，在黑衣保安的脅迫下，先簽合同，后收房。

　　劉女士：我是在2011年元月份買的，買了兩個(gè)小商鋪，一個(gè)商鋪是8點(diǎn)多平，兩個(gè)商鋪一共大概是17點(diǎn)多平，花了53萬(wàn)左右。他當(dāng)時(shí)承諾的是，房高五米六，買一送二，作為兩層來(lái)用。這種模式和他們的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)還有他們打的橫幅畫，滿街到處都是。讓我們看著還可以，面積小一點(diǎn)也不愁租，那個(gè)地帶確實(shí)是市中心非常好的一個(gè)地段，大概到2013年交房，2013年交房已經(jīng)延遲是了8個(gè)月了。業(yè)主們也沒(méi)有特別記著，只要把房子交給我們就行。但是交房的時(shí)候，不讓我們進(jìn)去看，很多保安，就是那種穿黑制服的人，業(yè)主到那兒就有不能說(shuō)話的感覺(jué)，說(shuō)簽了收房合同才能去看房子，好像還有一個(gè)文件，是說(shuō)逾期不收房，責(zé)任自負(fù)，我們就去把房子收了。收了后就帶我們?nèi)タ矗�進(jìn)去之后一單間，放個(gè)小方桌，不知道有沒(méi)有五米六高，反正挺高的，再中間一隔，根本樓梯都打不上去。買了兩間建筑面積為8點(diǎn)多平的房子，實(shí)際面積每一間是不到三平。

　　不僅如此，整棟樓沒(méi)有一間衛(wèi)生間，過(guò)道矮得嚇人。電梯也小得離譜，只能乘坐兩個(gè)人。密密麻麻的小隔間，就像鴿子籠，進(jìn)去根本分不清方向。

　　劉女士：一整層樓沒(méi)有衛(wèi)生間。我是1米6，手稍微伸長(zhǎng)一點(diǎn)就到了頂了；走廊沒(méi)有兩個(gè)手打開(kāi)的寬度。這個(gè)房子的門不是一間一間的門，就是密密麻麻的全是門，我們把它叫鴿子樓。如果一個(gè)商鋪真要用，外人進(jìn)來(lái)在哪兒走呢，進(jìn)去一看全是那種小門，黑黑的，有的有燈，是昏昏暗暗的幾個(gè)小燈。

　　記者在網(wǎng)上找到了濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目的廣告語(yǔ)：“濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目位于泉城核心商圈，南起和平路，東至歷山東路，是天然流金旺鋪之地。總面積約11萬(wàn)平方米，是集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、社交于一體的一站式體驗(yàn)型國(guó)際大型商業(yè)步行街。是時(shí)尚一族、工薪白領(lǐng)階層及品位人士熱衷光顧的地方�！边@樣的宣傳與現(xiàn)實(shí)中的濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目可謂天壤之別。

　　今天，在網(wǎng)上搜索濟(jì)南城基中心，看到的則是“門口亂糟糟”、“滿街臭氣熏死人”、“業(yè)主期盼恢復(fù)供電”這樣的新聞。劉女士說(shuō)，直到現(xiàn)在，她進(jìn)入這棟樓之后，都找不到自己花了50萬(wàn)購(gòu)買的那兩間商鋪。這棟曾經(jīng)號(hào)稱將成為濟(jì)南最繁華最時(shí)尚的地方，至今都沒(méi)有真正投入使用�，F(xiàn)在被濟(jì)南市民稱為“鬼樓”。濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代四期的3000多名業(yè)主有的起訴了，有的不知該怎么辦。

　　劉女士：我們這個(gè)四期的，還有3000多名業(yè)主遇到類似那種狀況，就是房子很離譜，一個(gè)屋本來(lái)兩三平、一兩平的小屋，還用一個(gè)大柱子卡在人家門那里，你從大門進(jìn)來(lái)，小屋里去側(cè)著身進(jìn)去的這情況有好多，電梯非常窄，進(jìn)去兩個(gè)人都得側(cè)著，現(xiàn)在都?jí)牡袅�，也沒(méi)有物業(yè)管。

　　記者：這個(gè)樓從2013年交付到現(xiàn)在一直沒(méi)有投入使用是吧？

　　劉女士：沒(méi)有，從交了我們就開(kāi)始維權(quán)，一直維到現(xiàn)在。不是有好幾千戶嘛，起訴的沒(méi)有那么多，還有一些沒(méi)起訴的，到后來(lái)法院那邊就是免費(fèi)起訴，東西交給了他，反正起訴的、沒(méi)起訴的都沒(méi)給處理。

　　據(jù)劉女士介紹，這個(gè)項(xiàng)目涉及近3000名業(yè)主。大家組成了維權(quán)群，也找了代理律師希望通過(guò)司法途徑維權(quán)。山東鵲華律師事務(wù)所的胡春雨律師正是這部分業(yè)主的代理律師，胡春雨向記者介紹，作為一名律師，濟(jì)南城基·泉城新時(shí)代項(xiàng)目業(yè)主反映的公攤面積等問(wèn)題，讓他觸目驚心。

　　胡春雨：因?yàn)樗�起的名字叫商鋪，�?shí)際上根本就不具備商鋪的功能。如果群眾將錢動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的投資買了這樣的“商鋪”，等于這筆錢徹底爛了一半。為什么不是商鋪？一間商鋪只能放下一個(gè)桌子，甚至一推門，門就能頂?shù)綁ι�，比如身材比較胖的人，兩個(gè)人站到里邊就將商鋪塞非常滿了，它的公攤率達(dá)到65%以上。商鋪體現(xiàn)了“鋪”，但它的靈活是商，如果沒(méi)有商業(yè)用途也招不來(lái)商，那么這個(gè)鋪將一錢不值。他一層可能有上千個(gè)“商鋪”。當(dāng)時(shí)群眾最初到我這兒委托案件的時(shí)候，有的反映說(shuō)，“我們這個(gè)商鋪能干什么用，像你們辦公室桌子這么大的地方就能賣十幾萬(wàn)塊錢，律師事務(wù)所衛(wèi)生間這么大的位置就能賣五十萬(wàn)塊錢�！鄙踔劣械倪�說(shuō)，“除放個(gè)骨灰盒能干有什么用�！币婚_(kāi)始我們也不太相信，覺(jué)得可能就是為了引起重視，夸大其詞。但是看了現(xiàn)場(chǎng)以后還是感覺(jué)觸目驚心，不寒而栗，這個(gè)商鋪密密麻麻，零零碎碎的堆積在樓宇之間，中間是一個(gè)非常悠長(zhǎng)的通道，而且有的地方是只有兩米高的通道。在這種情況下，商鋪怎么用？再好的地段，商鋪建成這個(gè)樣子，一兩米寬的過(guò)道，有幾個(gè)消費(fèi)者愿意上這里來(lái)消費(fèi)？

　　胡春雨律師說(shuō)，更加讓他感到震驚的是，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同。開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的方式將國(guó)家有關(guān)部門提供的格式文本這一保障“架空”。合同條款中的一些關(guān)鍵內(nèi)容，要么空著，要么寫著“詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議”，開(kāi)發(fā)商根本就是無(wú)視法律法規(guī)的存在，可以說(shuō)是把消費(fèi)者的合法權(quán)益全都剝奪了。

　　胡春雨：這個(gè)合同方方面面、從頭到尾把所有消費(fèi)者維權(quán)的法律制度，對(duì)消費(fèi)者有利的法律制度、合作條款全部“架空”。法律為了保護(hù)群眾利益，維護(hù)交易公平性，比如合同法有很多規(guī)范，有很多國(guó)際通行的制度，但在他這個(gè)合同里，他能把所有這些制度，所有的可能性都能夠準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)，然后將消費(fèi)者的權(quán)利剝奪，將其強(qiáng)化到無(wú)以復(fù)加。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商違約，只需要賠付給業(yè)主30元，而業(yè)主如果違約，就需要向開(kāi)發(fā)商支付接近總房款三分之一的違約金。另外，開(kāi)發(fā)商可以任意修改戶型、面積等等房屋的重要因素，消費(fèi)者都必須無(wú)條件接受。而這些居然都離奇地規(guī)定在合同里了。

　　胡春雨：這個(gè)合同的違約條款，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商違約，如果它辦不了房產(chǎn)證或者交付不了房子，那么開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任了可能只有幾塊錢、幾十塊錢。有一個(gè)業(yè)主的這種“商鋪”好像是50萬(wàn)，如果要永遠(yuǎn)辦不下房產(chǎn)證或者永遠(yuǎn)交不了房，可能開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任只是50塊錢，但如果消費(fèi)者違約了，比如想貸款，因?yàn)椴环�合信貸條件，不符合貸款政策，辦不了貸款，這種情況下本來(lái)消費(fèi)者是無(wú)辜的，開(kāi)發(fā)商規(guī)定，必須七天之內(nèi)將剩余的全款交上，否則要扣20%的房款和違約金，在不同的地方，違約金也是重疊計(jì)算的。我們算了一下，有的地方，幾種違約行為加起來(lái)之后，消費(fèi)者承擔(dān)的違約責(zé)任可能高達(dá)首付房款的65%，比如50萬(wàn)的房子，如果是65%，那么消費(fèi)者承擔(dān)的責(zé)任可能有30萬(wàn)，而開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任就50塊錢。再比如這個(gè)合同約定，無(wú)論開(kāi)發(fā)商交房的時(shí)候這個(gè)房間的戶型、朝向或者面積等一些重要的因素發(fā)生了變化，任何一種情況下，消費(fèi)者不得提出異議，必須無(wú)條件售房。這是寫在合同里的，而且雙方寫的，雙方一致確認(rèn)，雙方特別確認(rèn)。

　　這些居然都非常離奇的規(guī)定在合同里面了，為什么消費(fèi)者會(huì)簽署這樣的購(gòu)房合同呢？據(jù)胡春雨了解，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在濟(jì)南刷新了銷售記錄，被市民搶購(gòu)一空。原因是，當(dāng)時(shí)宣傳買一送二。起初不少業(yè)主來(lái)誠(chéng)基買房，是沖著誠(chéng)基中心五米多層高、復(fù)式結(jié)構(gòu)來(lái)的。開(kāi)發(fā)商加個(gè)隔層，相當(dāng)于兩層，算下來(lái)價(jià)格也就每平七八千元，這比周圍的樓盤都要便宜。開(kāi)發(fā)商還在售樓現(xiàn)場(chǎng)制造了很多假象，用來(lái)迷惑消費(fèi)者。

　　胡春雨：消費(fèi)者是怎么簽的這個(gè)合同呢？首先，他們?cè)谑蹣乾F(xiàn)場(chǎng)制造很多假象，上邊的商鋪明明沒(méi)有賣，他貼滿小紅旗，“這個(gè)已經(jīng)賣了”，這樣就造成了搶樓的形式。然后隔上三兩分鐘，他們就開(kāi)始通過(guò)喇叭公布，恭祝誰(shuí)誰(shuí)業(yè)主已經(jīng)成功購(gòu)房，實(shí)際上房子根本沒(méi)賣。消費(fèi)者一看大家都搶，他就愿意買。其次，他當(dāng)時(shí)做廣告做得很懸乎，買一層用兩層，花十萬(wàn)塊錢買了二十萬(wàn)塊錢的東西，消費(fèi)者一看，又是個(gè)黃金地段，天底下還有這么便宜的事情，白白揀了一個(gè)聚寶盆，老百姓就要買，而且據(jù)我了解，他的城基也就是濟(jì)南市和平路，那個(gè)時(shí)候一開(kāi)盤造成了濟(jì)南市民搶購(gòu)的現(xiàn)象。

　　最近最近幾年，越來(lái)越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，其中，商鋪投資憑借其高收益、低門檻的特點(diǎn)越來(lái)越受到人們的關(guān)注。一種傳統(tǒng)的說(shuō)法是“一鋪養(yǎng)三代”，其實(shí)并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買賣，在投資商鋪前還需要“做好功課”，看看你想投資的商鋪是否具備了必要的條件：第一是商鋪的保值、升值能力及回報(bào)率。二、地段。三、道路是否交通方便。第四、市政配套是否完善。第五、建筑質(zhì)量是否過(guò)關(guān)。第六商鋪所在區(qū)域的規(guī)劃是否合理。還有最重要的一條那就是樓盤的檔次到底怎么樣了。

　　中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)胡鋼律師以及北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所裘葉律師共同就今天的話題做出了點(diǎn)評(píng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：今天案例當(dāng)中劉女士投訴的最為突出的問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)商承諾的8平米的商鋪交房了之后只有4平米，這中間有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候，承諾是買一送二，商鋪的層高達(dá)到5米，這樣業(yè)主就可以在中間打一個(gè)隔斷，把一層變成兩層，這樣就湊夠了八個(gè)平米，這種做法聽(tīng)起來(lái)好像非常離譜，單這一點(diǎn)是否觸犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益？

　　裘葉：首先，我們還需要了解當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商是如何承諾的，或者所說(shuō)的8平米這個(gè)房子怎么辦成買一送二，這種銷售宣傳語(yǔ)是以什么方式出現(xiàn)在大家眼前的。房地產(chǎn)市場(chǎng)前幾年的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的銷售宣傳用語(yǔ)就是買一送二或者買一增一，其實(shí)這個(gè)做法還得看是否落到了紙面上，即合同當(dāng)中是如何約定的。如果它有紙質(zhì)的印發(fā)材料、宣傳單，或者是合同當(dāng)中有這么樣的約定，那么這種情況肯定觸犯了消費(fèi)者的知情權(quán)。

　　胡鋼：因?yàn)楸景钢猩婕暗缴啼仯�商鋪一般被理解為�?jīng)營(yíng)型的商品房，它本身可能可能是為了投資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要，而消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法強(qiáng)調(diào)的是，消費(fèi)者是以生活需要而購(gòu)買商品或者接受服務(wù)，所以像購(gòu)買商鋪這樣的買房人是否能夠適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的消費(fèi)者相關(guān)權(quán)益，我覺(jué)得值得商榷。但隨著全球消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，消費(fèi)者的概念越來(lái)越廣，而且聯(lián)合國(guó)等國(guó)際機(jī)構(gòu)也在草擬相關(guān)的國(guó)際性文件乃至準(zhǔn)備出臺(tái)相關(guān)的國(guó)際公約。所以如果對(duì)于普通的個(gè)人來(lái)說(shuō)，這種重大投資，我個(gè)人傾向于未來(lái)應(yīng)當(dāng)適用于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)以及保障消費(fèi)安全。另外，涉及到開(kāi)發(fā)商或者所謂的出賣人，其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銷售過(guò)程中的一些宣傳，13年前，最高人民法院有一個(gè)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋，這里面對(duì)于一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約邀請(qǐng)，需要注意的是，要約邀請(qǐng)一般并不直接構(gòu)成合同的條款，但最高法院的司法解釋里特別提到，如果這些宣傳或者說(shuō)明或者允諾的內(nèi)容非常明確具體，而且對(duì)于購(gòu)房人簽訂合同或者對(duì)房屋價(jià)格有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。所以在這個(gè)背景下，如果購(gòu)房人能夠充分舉證，這些相關(guān)的宣傳確實(shí)存在，而且這些宣傳的存在對(duì)消費(fèi)者訂立這個(gè)購(gòu)房合同，對(duì)于買房人訂立購(gòu)房合同產(chǎn)生了重大的影響，那么相關(guān)開(kāi)發(fā)商的宣傳或者是承諾，無(wú)論銷售人員的承諾，還是在公共媒體以及在相關(guān)的公共渠道發(fā)布的廣告宣傳推廣，無(wú)論是口頭的還是書面的，都有可能成為合同的重要組成部分，也會(huì)對(duì)后續(xù)的合同糾紛的解決產(chǎn)生重大的影響。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在這個(gè)案例當(dāng)中，代理律師胡春雨說(shuō)，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)直就是把法律倒過(guò)來(lái)用，因?yàn)橘?gòu)房合同的許多附加條款將正規(guī)合同對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的條款全部都架空了。從法律上來(lái)講，這樣的一些附加條件是不是具有法律效力呢？

　　裘葉：首先，合同是雙方對(duì)于內(nèi)容協(xié)商一致的和議，但是合同可以根據(jù)雙方的意愿做相應(yīng)的約定，但有一個(gè)前提是，雙方約定的內(nèi)容不能違反國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，如果約定違反了國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定，那么這個(gè)條款是無(wú)效的。另外，如果消費(fèi)者能夠證明在當(dāng)時(shí)簽訂合同的時(shí)候很多條款是被脅迫的或者能證明它是在明顯顯失公平的情況下，這種合同條款也可被撤銷，但如果可撤消的條款有一個(gè)時(shí)間限制。我們現(xiàn)在沒(méi)有看到合同的內(nèi)容。首先，合同內(nèi)容不能違反國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定，如果違反合同條款是無(wú)效。第二，如果有些合同是明顯顯示公平的情況下，或者消費(fèi)者能舉證是可撤消的情況下，這種條款也是不具有法律效力的，但可以通過(guò)司法機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)確認(rèn)這個(gè)合同條款的可撤銷性。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：胡春雨律師說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在售房的過(guò)程當(dāng)中涉嫌虛假宣傳，這樣的手段觸犯了哪些法律法規(guī)，消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候應(yīng)該怎么樣來(lái)辨別這樣的假象才能盡量減少受騙上當(dāng)?shù)目赡苄阅兀?/p>

　　胡鋼：虛假宣傳，一般這個(gè)詞匯我們更多的是用在反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法規(guī)制的是經(jīng)營(yíng)者之間競(jìng)爭(zhēng)的行為。同時(shí)在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中，經(jīng)營(yíng)者的虛假宣傳會(huì)對(duì)消費(fèi)者的相關(guān)消費(fèi)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)樘摷傩麄黠@然侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)，而知情權(quán)是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所明定的八大權(quán)利當(dāng)中的非常重要一項(xiàng)。所以消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的時(shí)候要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，避免受到經(jīng)營(yíng)者宣傳甚至過(guò)濫宣傳的誤導(dǎo)，提倡理性消費(fèi)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：城基·泉城新時(shí)代的三千名業(yè)主，目前都在維權(quán)，有一部分已經(jīng)開(kāi)了始法律上的訴訟征途，但好幾年過(guò)去還沒(méi)有一個(gè)結(jié)果。在購(gòu)買商鋪的過(guò)程當(dāng)中，如果消費(fèi)者碰到的這種售房面積與實(shí)際面積不符，或者其他要素發(fā)生變化的時(shí)候，消費(fèi)者維權(quán)的途徑都有哪些呢？

　　裘葉：維權(quán)的途徑除了協(xié)商之外，通過(guò)法律途徑就可能是法院的訴訟或者仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁，但如果仲裁，前提是雙方要對(duì)仲裁有一個(gè)約定，如果沒(méi)有約定，基本上建議采取法律訴訟的途徑來(lái)解決問(wèn)題。第一，要注意時(shí)效問(wèn)題，如果雙方協(xié)商沒(méi)有達(dá)成一致，可以直接采用法院合同約定的爭(zhēng)議解決條款。第二，可以采用合同約定的訴訟或者是仲裁的方式。第三，盡管可能目前合同當(dāng)中約定的內(nèi)容都是對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)有利的，但這些合同的內(nèi)容不一定都有效，所以在訴訟過(guò)程當(dāng)中或者仲裁過(guò)程當(dāng)中，要著重去找到開(kāi)發(fā)商違約的條款，或者能夠支持消費(fèi)者把合同解除的一些證據(jù)去掌握，這樣可能對(duì)消費(fèi)者比較有利。