2010年10月，“限購(gòu)令”的出臺(tái)讓上海樓市從熱鬧中平靜下來。時(shí)至今日，兩年過去，“限購(gòu)令”下的市場(chǎng)理性依舊。根據(jù)上海二手房辦公室的研究數(shù)據(jù)比較，從2010年10月到2012年10月，上海二手房指數(shù)僅僅上升了38點(diǎn)。兩年間，投資客基本已遠(yuǎn)離樓市，房?jī)r(jià)漲速的放緩也為購(gòu)房者贏得了寶貴的積累資金的時(shí)間，然而，限購(gòu)背景下的市場(chǎng)，部分購(gòu)房者不得不面對(duì)“改善購(gòu)房有點(diǎn)難”、“租房成本有點(diǎn)高”的新狀況。

　　自住購(gòu)房者：喜上眉梢置新居

　　袁先生：兩年前選擇“忍一忍”果然是正確的。當(dāng)時(shí)剛開始戀愛，我看中了七寶一套萬科的二手房，因?yàn)橘Y金不夠沒有購(gòu)買。兩年過去，我和女朋友已經(jīng)到了談婚論嫁的時(shí)候，房子基本上沒怎么漲價(jià)，首付的錢也已經(jīng)夠了，而且和兩年前相比，現(xiàn)在中介公司掛牌的房子多，選擇余地更大。

　　從2012年10月至今，最令人欣慰的莫過于“限購(gòu)令”出臺(tái)后房?jī)r(jià)的日益穩(wěn)定。2012年10月，上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房指數(shù)為2591點(diǎn)，較9月上漲3點(diǎn)，環(huán)比上漲0.12%，漲幅相比9月縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)，在延續(xù)了5個(gè)月的弱勢(shì)向上后，10月漲幅再次縮小，價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)臨界點(diǎn)上方的平穩(wěn)運(yùn)行格局。

　　可以看出，“限購(gòu)令”對(duì)于樓市調(diào)控房?jī)r(jià)的效果十分明顯。而房?jī)r(jià)穩(wěn)定，最高興的莫過于經(jīng)濟(jì)能力有限的首次購(gòu)房者。他們是當(dāng)下樓市政策的“寵兒”，也是“限購(gòu)令”的最大受益者。樓市的滯漲為他們積累購(gòu)房資金提供了寶貴的時(shí)間。而相對(duì)優(yōu)惠的貸款政策、稅收政策更使當(dāng)下成為了他們的“購(gòu)房季”。此外，伴隨著政策傾斜而來的，還有樓市冷淡情形下開發(fā)商的折扣優(yōu)惠和賣家的議價(jià)空間。雖然，優(yōu)惠和議價(jià)的空間有限，但與前幾年開發(fā)商及賣房者的強(qiáng)硬姿態(tài)相比，買家在講價(jià)的過程中還是占據(jù)了一定的心理優(yōu)勢(shì)。

　　◆支招：理性出手莫等待

　　盡管眼下政策和市場(chǎng)對(duì)于許多首次置業(yè)的購(gòu)房者都多有“青睞”，但還是有不少購(gòu)房者抱著等房?jī)r(jià)再 “跌一跌”的心態(tài)在繼續(xù)等待。然而，從樓市的種種跡象以及現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)分析來看，兩年來房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”了，卻沒有“下跌”。對(duì)于這兩年已經(jīng)累計(jì)了足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的首次購(gòu)房者來講，理性出手就可以早日構(gòu)筑理想的新居，何樂而不為？

　　改善購(gòu)房者：先賣后買有點(diǎn)難

　　王女士：因?yàn)椤跋拶?gòu)令”，我家換房真是一波三折。當(dāng)時(shí)選擇換房的時(shí)機(jī)不好，剛好是“限購(gòu)令”出臺(tái)的時(shí)候。本來價(jià)格都跟賣家商量好就等著簽約了，可賣家卻臨時(shí)反悔了：因?yàn)閾?dān)心賣房后以后自己再買房變困難。受到了“限購(gòu)令”的制約，我還必須把房子賣掉后才能買房，具有買房和賣房這兩種雙重角色的我，有時(shí)候買房的價(jià)格談好了賣房的條件卻談不攏，實(shí)在是很麻煩。

　　“限購(gòu)令”出臺(tái)后，類似王女士這樣的需要先賣后買的置換型購(gòu)房者不在少數(shù)。為了置換到心儀的房屋，很多購(gòu)房者從原先的“先買后賣”變成了現(xiàn)在的“先賣后買”。這一轉(zhuǎn)變無形中提高了置換的難度。據(jù)滬上各大中介公司介紹，限購(gòu)的兩年中，“先賣后買”產(chǎn)生的“連環(huán)交易”在購(gòu)房中的比例正在不斷升高。這種交易類型往往涉及多筆交易和多個(gè)業(yè)主，只要有一個(gè)交易的環(huán)節(jié)失敗，就可能導(dǎo)致多筆交易流產(chǎn)。此外，因?yàn)樯婕岸鄠�(gè)買賣方，交易中的風(fēng)險(xiǎn)也提高了，更加容易發(fā)生違約等情況，甚至有時(shí)候因?yàn)椤百u”的交易不成，“買”的交易也不得不造成被動(dòng)違約。兩年過去了，限購(gòu)令至今沒有絲毫松懈的跡象。想要置換房屋，目前對(duì)于購(gòu)房者來說還是有點(diǎn)難。

　　◆支招：把握時(shí)間重細(xì)節(jié)

　　由于“連環(huán)交易”環(huán)環(huán)相扣，而且牽涉多方交易，每單交易的成敗都關(guān)系著下一單交易能否順利進(jìn)行，因此交易必須謹(jǐn)慎，在購(gòu)房的環(huán)節(jié)中必須要把細(xì)節(jié)問題考慮清楚。尤其對(duì)于交易的每一個(gè)時(shí)間和節(jié)點(diǎn)要有打好提前量，把時(shí)間算得寬裕些。對(duì)于在置換過程中需要用賣房所得來支付買房房款的購(gòu)房者來說，資金支付時(shí)間對(duì)于交易更加重要。買賣雙方需要在交易過程中協(xié)商好付款的時(shí)間以及因其他因素導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行時(shí)的一些違約責(zé)任等。

　　非滬籍單身：轉(zhuǎn)買為租苦惱多

　　程小姐：我從2006年畢業(yè)后就留在了上海，6年來一直在位于市中心的單位附近租房，原本租金在每月1600元，因?yàn)榉繓|長(zhǎng)期在國(guó)外也沒漲過租金，可是前幾個(gè)月房東從國(guó)外回來，一下子就要把月租調(diào)高800元，原因是因?yàn)槠渌�同類房子租金都�?000多元。這讓我有點(diǎn)沒辦法接受，所以我考慮在近期買房。可是，做房地產(chǎn)生意的朋友告訴我因?yàn)槭菃紊恚�所以根�?jù)政策不能買。

　　根據(jù)上海目前的政策，“本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房”中，所謂“家庭”就是購(gòu)房者必須已婚，單身并不被視為“家庭”。因此，非上海戶籍單身人士即使是首次購(gòu)買也無法辦理房地產(chǎn)登記。

　　由于這部分非滬籍單身人群轉(zhuǎn)買為租，加之部分改善型需求也在向租賃市場(chǎng)靠攏，近來上海的房屋租賃市場(chǎng)需求不斷，交易火熱。

　　◆支招：軌交沿線選擇多

　　隨著上海軌道交通的建設(shè)，城市交通已經(jīng)越來越發(fā)達(dá)，很多軌道交通都直接連接市區(qū)和近郊。對(duì)于租房者來講，可以考慮放棄在單位附近租住房屋，而是選擇在出行便利的軌道交通沿線租房居住。比如在打浦橋附近上班，就可以選擇在軌道交通9號(hào)線沿線七寶甚至松江區(qū)域租房，上班時(shí)間不算太長(zhǎng)，又可以有效的節(jié)約租房成本。而在人民廣場(chǎng)商圈附近上班則選擇面更廣，軌道交通1號(hào)線寶山段、2號(hào)線浦東段、8號(hào)線楊浦段都可以納入選擇范圍。