央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 近期，市場(chǎng)交易氛圍在政策及信貸等利好因素的刺激下逐步活躍，房企為沖刺業(yè)績(jī)加大推盤力度和優(yōu)惠舉措，全國(guó)樓市出現(xiàn)翹尾行情。據(jù)克而瑞信息集團(tuán)剛剛發(fā)布的11月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，鄭州商品房量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。

　　不過，這并不意味著能阻止房地產(chǎn)投資持續(xù)向下的趨勢(shì)，由于全國(guó)高庫(kù)存問題嚴(yán)重，就連一向堅(jiān)定看多樓市的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)都表示，希望所有房企做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

　　積極補(bǔ)倉(cāng)，全國(guó)土地市場(chǎng)回暖

　　某網(wǎng)站信息顯示，受到降息等利好政策的疊加影響，企業(yè)拿地態(tài)度逐步放開，拿地規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。11月一線城市土地成交環(huán)比的漲幅已經(jīng)超過了4成，成交總價(jià)更是翻番。

　　在樓市成交連續(xù)多周回升的帶動(dòng)下，中國(guó)一線城市土地市場(chǎng)也頻現(xiàn)升溫信號(hào)，地價(jià)出現(xiàn)大幅度回升。10月份北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市土地成交樓面均 價(jià)為每平方米9367元，環(huán)比上漲12%，同比上漲59%。當(dāng)月土地成交均價(jià)僅低于今年1月份的紀(jì)錄，接近兩年來(lái)的最高點(diǎn)。同期，一線城市土地平均溢價(jià)率 為34%，較上月增加9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增加6個(gè)百分點(diǎn)。由于土地市場(chǎng)一般滯后于商品房市場(chǎng)，年內(nèi)土地市場(chǎng)同比增幅出現(xiàn)較大增長(zhǎng)的可能性較小。

　　具體到鄭州，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月鄭州市供應(yīng)土地5幅，供應(yīng)總占地面積34.86萬(wàn)㎡，環(huán)比10月上升136.18%，總建筑面積81.73萬(wàn) ㎡，環(huán)比10月上升47.61%。市區(qū)掛牌出讓的各類建設(shè)用地522.83畝，成交288.05畝，分別主要集中在二七區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域�！把胄� 降息為市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑，極大地提振了開發(fā)商的信心。同時(shí)，地方政府亦想憑借下半年市場(chǎng)信心回升的機(jī)會(huì)，加大推地的力度，因此在推地的數(shù)量和質(zhì)量上都 有所提升，在這樣的情況下，開發(fā)商開始積極的補(bǔ)倉(cāng)，有待來(lái)年�！庇袠I(yè)內(nèi)專家這樣表示。

　　價(jià)格依然高企，但漲幅繼續(xù)收窄

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月鄭州市商品房成交均價(jià)為10088元/㎡，環(huán)比上漲1.34%。商品房供應(yīng)74.07萬(wàn)方，環(huán)比上漲48.67%，同比下降 48.02%；成交64.04萬(wàn)方，環(huán)比上漲10.22%，同比下降44.91%，供求比1.72 ; 成交均價(jià)10088元/㎡，環(huán)比上漲1.34%。

　　商品住宅方面，11月迎來(lái)眾多項(xiàng)目集中放量期，供應(yīng)井噴，政策利好下的市場(chǎng)環(huán)境成交平平，全市住宅均價(jià)繼續(xù)維持高位。商品住宅供應(yīng)81.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲108.95%；成交48.87萬(wàn)方，環(huán)比上漲4.26%，供求比1.67。

　　全市商品住宅區(qū)域供應(yīng)前三分別為高新區(qū)27.26萬(wàn)㎡，管城區(qū)17.73萬(wàn)㎡，二七區(qū)14.71萬(wàn)㎡。本月重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目為公園道1號(hào)（12.08萬(wàn) ㎡，1193套）、正商華鉆（9.63萬(wàn)㎡，847套）、陽(yáng)光城（8.10萬(wàn)㎡，825套）、升龍城（8.08萬(wàn)㎡，734套） 、正商金域世家（8.00萬(wàn)㎡，792套）。

　　住宅成交均價(jià)為9270元/㎡，環(huán)比下降0.93%，同比上漲16.98%；截至11月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)存量為553.56萬(wàn)方，去化周期約10個(gè)月；下半年市場(chǎng)去化壓力逐漸回升，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯弱于2013年。

　　一向堅(jiān)定看多樓市的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)，在近日的一次活動(dòng)上，首次對(duì)后市表現(xiàn)出謹(jǐn)慎悲觀的態(tài)度。

　　他認(rèn)為，目前最嚴(yán)重的問題是房地產(chǎn)庫(kù)存仍在不斷加大，如果底部運(yùn)行在一個(gè)較長(zhǎng)的周期，會(huì)有很多企業(yè)面臨現(xiàn)金壓力問題、資金周轉(zhuǎn)問題、銀行信貸問題、高利貸 問題。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話，這個(gè)周期就會(huì)加長(zhǎng)，不能試圖因?yàn)榻迪�、�?·30”房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀。

　　“我們沒看到任何理由能阻止投資持續(xù)向下的趨勢(shì)，因此，希望所有的企業(yè)做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備�！比沃緩�(qiáng)說(shuō)。

　　人居環(huán)境突出，高新區(qū)置業(yè)熱火

　　11月90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比46.34%，較10月上漲2.62%，90~120㎡首改產(chǎn)品環(huán)比上漲1.75%。從近兩年成交可見，首次置業(yè)以 及首次改善類產(chǎn)品成交套數(shù)占比首次低于70%。11月全市各面積段產(chǎn)品除再改類產(chǎn)品其余產(chǎn)品成交均價(jià)均有所下降，140~180㎡再改類產(chǎn)品均價(jià)環(huán)比上漲 2.42%。

　　11月商品住宅區(qū)域價(jià)格成交前三分別為鄭東新區(qū)11838元/㎡ ，惠濟(jì)區(qū)10883元/㎡，金水區(qū)10515元/㎡，惠濟(jì)區(qū)10125元/㎡ 。

　　在板塊方面，成交量最大的是高新區(qū)板塊7.69萬(wàn)平方米，成交均價(jià)最高板塊為國(guó)貿(mào)板塊14460元/㎡。成交面積前三板塊為高新區(qū)板塊、冉屯路板塊、東南板塊。

　　高新區(qū)板塊成交產(chǎn)品集中在面積在120~140㎡、單價(jià)在5000~7000元/㎡的產(chǎn)品，主要來(lái)自公園道1號(hào)、翰林國(guó)際城大量備案；冉屯路板塊成交產(chǎn)品 多集中在90~120㎡，5000~7000元/㎡單價(jià)段內(nèi)，主要來(lái)自正商金域世家項(xiàng)目備案；東南板塊成交產(chǎn)品集中在90㎡的7000~9000元㎡，主 要來(lái)自陽(yáng)光城項(xiàng)目備案。

　　11月共計(jì)16個(gè)項(xiàng)目開盤，其中5個(gè)新盤項(xiàng)目入市，其中萬(wàn)科城項(xiàng)目開盤當(dāng)日去化率達(dá)93%。

　　商業(yè)存量走高，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加

　　受整體市場(chǎng)影響明顯，商業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)走高，以價(jià)換量成為主要營(yíng)銷手段。

　　11月商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)16.75萬(wàn)方，環(huán)比上漲45.53%，成交5.80萬(wàn)方，環(huán)比上漲30.41%，供求比2.89。成交5.80萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲 30.41%，成交均價(jià)17169元/㎡，環(huán)比上漲11.73%。自2013年12月商業(yè)成交大幅下降后， 2014年商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)一直處于震蕩期，最高達(dá)22957元/㎡。11月商業(yè)成交價(jià)格為17169元/㎡，商業(yè)市場(chǎng)受整體市場(chǎng)影響明顯，以價(jià)換量成為 主要營(yíng)銷手段，主力成交項(xiàng)目名門國(guó)際中心（1.04萬(wàn)㎡，7736元/㎡）。

　　而鄭州市商業(yè)成交金額排名前三項(xiàng)目為名門國(guó)際中心、正弘藍(lán)堡灣、金水萬(wàn)達(dá)中心。

　　鄭州市商業(yè)去化速度較慢，截至2014年11月，商業(yè)存量達(dá)360.20萬(wàn)㎡，商業(yè)存量持續(xù)走高，去化壓力較大。

　　目前，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)都面臨著高庫(kù)存、泡沫化、高空置率的隱憂。這一輪“商業(yè)地產(chǎn)熱”是起始于2011年——時(shí)點(diǎn)恰恰與樓市新“限購(gòu)”政策實(shí)施的時(shí)間相一致——這并不是巧合，而是因?yàn)檎{(diào)控，一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　有專家指出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出比較嚴(yán)重的泡沫。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫(kù)存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三 是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營(yíng)難，開發(fā)商回報(bào)率低。而很多新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于人才儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，后期操作風(fēng)險(xiǎn)迅速增加。

　　二七區(qū)辦公成交量超越鄭東

　　近一年辦公物業(yè)始終處于供過于求的狀態(tài)，成交量疲軟；11月份辦公成交主要集中在二七區(qū)和鄭東新區(qū)，分別成交為4.03萬(wàn)㎡和2.68萬(wàn)㎡，占鄭州市辦公總成交的72%。

　　11月辦公市場(chǎng)供應(yīng)11.70萬(wàn)方，環(huán)比下降50.15%；成交9.37萬(wàn)方，環(huán)比上漲38.19%。 11月辦公市場(chǎng)成交9.37萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9966元/㎡，環(huán)比下降5.34%，主要因?yàn)榫G地濱湖國(guó)際城大量低價(jià)備案拉低整體價(jià)格。

　　11月份辦公成交主要集中在二七區(qū)和鄭東新區(qū)，分別成交為4.03萬(wàn)㎡和2.68萬(wàn)㎡，占鄭州市辦公總成交的72%。11月份辦公物業(yè)成交均價(jià)為9966 元/㎡，環(huán)比下降5.34%，同比下降18.90%，主力成交項(xiàng)目為綠地濱湖國(guó)際城（2.76萬(wàn)㎡ ，8730元/㎡）、瀚海北金（0.43萬(wàn)㎡， 11400元/㎡ ）、建正東方中心（0.38萬(wàn)㎡， 10624元/㎡ ） 。

　　鄭州市辦公整體去化速度較慢，2013年辦公項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致存量大幅攀升，截止到2014年11月鄭州市辦公存量為249.33萬(wàn)㎡。11月辦公物業(yè)成交均價(jià)排名前三區(qū)域?yàn)?/p>