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傳言房地產業(yè)將實行“營改增”，正在調研。

　　央廣網河南分網消息 據河南商報報道：業(yè)內人士表示，房地產業(yè)會納入“營改增”范圍，但應該在建筑業(yè)和服務業(yè)之后。如果真如傳言所說改稅率5%的營業(yè)稅為稅率11%的增值稅，房企會否多繳稅，還要看抵扣情況。

　　消息

　　傳言房地產業(yè)納入“營改增”

　　正調研

　　近日，有媒體從多方渠道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業(yè)進行“營改增”調研，房地產業(yè)營業(yè)稅改增值稅后稅率很有可能為11%。

　　據報道，財稅部門和房地產商關于“營改增”的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業(yè)已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。

　　今年3~4月，一批房地產企業(yè)已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。

　　記者從相關部門了解到，在房地產企業(yè)獲取土地、開發(fā)建設、轉讓及銷售、預繳清算及持有自營5個階段，主要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等8種稅。

　　房地產業(yè)營業(yè)稅稅率為5%。2012年，包括契稅、房產稅、營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，全國房地產業(yè)繳稅1.3萬億元，其中營業(yè)稅4051億元，占31%。

　　觀點1

　　房地產業(yè)“營改增”

　　以公司名義買房最劃算

　　有專家分析，如果買房者是企業(yè)，且可以憑房地產企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項稅額，房地產業(yè)“營改增”，對于企業(yè)購房是一大利好。

　　“還有建筑業(yè)、服務業(yè)這兩大塊沒有實行‘營改增’�！弊�冊稅務師王國娜說，房地產業(yè)“營改增”肯定排在這兩個行業(yè)的后面，現在談房地產業(yè)“營改增”為時過早。

　　那么，房地產業(yè)實行“營改增”，對誰有好處？

　　目前，對于房地產業(yè)來說，從上游購買物資取得的增值稅發(fā)票都可抵扣。但是到了下游，抵扣受限制就比較多了。比如說，企業(yè)購買不動產，就不能進行抵扣。

　　但“營改增”后，如果企業(yè)購買房屋，就可以用取得的增值稅發(fā)票進行抵扣。而對于個人來說，購房要按照購房款的多少繳稅，不存在抵扣情況，自然影響不到個人購房者。

　　觀點2

　　對身陷二、三線城市

　　地產泡沫中的房企來說是好事

　　“營改增”對利潤率低或身陷二、三線城市地產泡沫中的房企來說，或許是件好事兒。

　　有專家分析，這些開發(fā)商，投資于類似杭州這樣泡沫很多或供給過剩的二、三線城市，拿地價格高，房子賣不上價兒，一些公司甚至在虧損線上掙扎。

　　對于這些房地產企業(yè)，現行征收的營業(yè)稅是剛性的，按照銷售額的5%收取，而改成增值稅之后，只征收增值部分的11%，這對于企業(yè)或許是件好事。

　　觀點3

　　稅負是增是降看抵扣

　　但企業(yè)經營會更加規(guī)范

　　如果房地產業(yè)的增值稅稅率真的像某些人士推測的為11%，那房地產業(yè)的稅負是增是降？

　　河南財經政法大學財稅學院副院長殷強認為，稅率似乎顯得高，但會不會增加房地產企業(yè)的稅負，要看能不能進行充分抵扣。

　　“如果稅率真的定為11%，那財稅部門必定認為房地產業(yè)可抵扣項目較多�！彼�說，因為考慮到各個行業(yè)抵扣的情況不同，“營改增”出現了多檔稅率。

　　其實，作為房地產業(yè)上游的建筑業(yè)，可以納入“營改增”范圍。加上房地產企業(yè)的業(yè)務特殊性和復雜性，如果房地產企業(yè)不能取得建筑業(yè)的增值稅發(fā)票進行抵扣，勢必增加稅負及經營成本。

　　鄭州市地稅局一位不愿透露姓名的人士表示，如果房地產業(yè)“營改增”將增值稅稅率定為11%，相對營業(yè)稅，稅率上浮了。除土地成本外，建筑費用是開發(fā)商最大的費用，而建筑業(yè)營業(yè)稅稅率目前是3%，而其他抵扣項也很有限。

　　“很難說，但房地產企業(yè)會更加規(guī)范經營�！弊�冊稅務師陳俊嶺表示。

　　觀點4

　　房地產業(yè)“營改增”

　　可能會有三種過渡方案

　　雖然有媒體報道言之鑿鑿，但財政部財科所副所長劉尚希在接受媒體采訪時表示，房地產業(yè)“營改增”還沒有出臺具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數。

　　也有專家認為，一些企業(yè)在“營改增”之前購進房產，“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(yè)就會在沒有抵扣的情形下繳稅，造成稅負大幅提升。因為不動產買賣涉及的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大。

　　其實，基本每一個行業(yè)在“營改增”的過程中，都會出臺一定的過渡性政策。針對房地產業(yè)，有可能會有三種方案：一是讓已有的房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅；二是根據樓房的年齡對銷項稅打折；三是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。

　　也有稅務專家表示，相對一手房，二手房“營改增”操作上相對簡單。

　　觀點5

　　若稅率超過現在標準

　　二手房價格會更高

　　房地產業(yè)如果實行“營改增”，會對房價產生影響嗎？

　　鄭州一位資深二手房中介經紀人表示，目前在鄭州二手房交易中，稅費主要包括個人所得稅、契稅、營業(yè)稅等三種。

　　其中營業(yè)稅稅率為5%，購買時間不足5年的非普通住宅（即面積大于144平方米的）按全額征收，超過5年的非普通住宅按兩次交易差價征收，超過5年的普通住宅免征。加上教育費附加等，最終稅率大概在5.62%。

　　“如果增值稅稅率超過該稅率，會導致兩種情況：第一，高額的稅費會轉嫁到需求方，二手房價格會更高；第二，在新政策出臺前，還會出現去年‘國五條’出臺時那種瘋狂排隊交易的場面。”上述人士表示。

　　首席編輯方毅夫/制圖