央廣網(wǎng)北京4月16日消息 據(jù)中國(guó)之聲《全球華語(yǔ)廣播網(wǎng)》報(bào)道，從昨天（15日）開(kāi)始，《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示管理的通知》等三個(gè)涉及房屋中介的文件范本開(kāi)始執(zhí)行。文件意在規(guī)范二手房市場(chǎng)，明晰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房屋買賣當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)。

　　北京市正式開(kāi)始執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示管理的通知》以及《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市存量房屋承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》兩個(gè)示范文本。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，三份文件首次明確了存量房出售以及承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)系，規(guī)范了二手房交易流程。核心來(lái)說(shuō)，是過(guò)去一系列樓市調(diào)控的補(bǔ)充，針對(duì)樓市交易環(huán)節(jié)更深入地進(jìn)行調(diào)控。從內(nèi)容來(lái)看，主要針對(duì)中介合同、中介費(fèi)交付方面根據(jù)政策作出指導(dǎo)。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它的主要作用是規(guī)范合同文本，同時(shí)針對(duì)買賣雙方的權(quán)益權(quán)責(zé)給出官方指導(dǎo)。

　　此次出臺(tái)的新規(guī)對(duì)中介費(fèi)由誰(shuí)支付并沒(méi)有明確要求，但兩份合同范本中都標(biāo)注有服務(wù)費(fèi)一項(xiàng)，這意味著可以由買賣雙方共同來(lái)承擔(dān)中介費(fèi)。北京鏈家某門(mén)店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張先生告訴記者，北京一直以來(lái)都是賣方市場(chǎng)，雖然存在買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)的情況，但是大多數(shù)都是由買方來(lái)承擔(dān)中介費(fèi)。代理費(fèi)在北京已經(jīng)潛規(guī)則，都是由客戶來(lái)掏，這事也可以雙方協(xié)商，但要看房主同不同意。

　　目前，國(guó)家和北京市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。張大偉認(rèn)為，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般由委托和受托雙方依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)來(lái)確定。

　　二手房中介費(fèi)通常由買方承擔(dān)，在一定程度上反映了存量房供不應(yīng)求且處于賣方市場(chǎng)的特點(diǎn)。北京此次出臺(tái)的新規(guī)對(duì)于改變這一狀況具有指導(dǎo)意義，但業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，為起到更好的作用，還需要更多的政策改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)配合實(shí)現(xiàn)。在國(guó)外，中介費(fèi)是由哪一方承擔(dān)？交易流程又有哪些特點(diǎn)？

　　　日本：中介費(fèi)一般明碼標(biāo)價(jià)

　　《全球華語(yǔ)廣播網(wǎng)》日本觀察員蔣偉介紹，在日本購(gòu)買二手房，如果買賣雙方初步協(xié)商一致，首先需要在中介準(zhǔn)備好的“購(gòu)買證書(shū)”上簽名蓋章，表示買主擁有購(gòu)買意愿，但并不確保一定可以購(gòu)買。因?yàn)橘u主同時(shí)可與其他購(gòu)買方簽訂此證明，根據(jù)價(jià)格等因素，賣主對(duì)有意愿購(gòu)買此房的人排出優(yōu)先順序，因此該證明不具有購(gòu)買合同的約束力。也有個(gè)別賣主為保證房子可以賣出去，要求繳納申請(qǐng)確保金。不過(guò)，假如最后不能成交，需要退還給買主。之后需要制定資金計(jì)劃，確認(rèn)申請(qǐng)貸款的條件、中介費(fèi)以及支付時(shí)期等。如果一切順利確定交易，則賣主向買主遞交銷售承諾書(shū)。但是此承諾書(shū)同樣不具有法律效應(yīng)，也有被省略掉的情況。

　　關(guān)于締結(jié)買賣合同，之前會(huì)有專業(yè)人員說(shuō)明權(quán)利關(guān)系、相關(guān)法規(guī)、設(shè)備、合同內(nèi)容與條件等情況。如果一切妥當(dāng)，則雙方簽訂合同基本成交；如果在此期間，買方的貸款未能批下來(lái)，則按照原因歸屬?zèng)Q定是否繳納違約金、扣除前款等。日本法律規(guī)定，中介費(fèi)的上限為除消費(fèi)稅外的房屋價(jià)格*3.24%，再加64800日元。因此一般明碼標(biāo)價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)隨意制定的情況。

　　俄羅斯：挑中介是二手房交易關(guān)鍵 可采用保險(xiǎn)柜支付

　　《全球華語(yǔ)廣播網(wǎng)》俄羅斯觀察員張舜衡表示，在俄羅斯買賣二手房，找到一個(gè)值得信賴的中介是交易成功的關(guān)鍵。鑒于俄羅斯房產(chǎn)性質(zhì)非常繁雜，法律文書(shū)又需要買賣雙方共同修改，稍有不慎就可能造成巨大損失。因涉及誘人的灰色利潤(rùn)，房產(chǎn)中介無(wú)論品牌再大，平臺(tái)再響也很難做到完全沒(méi)有內(nèi)幕的交易。

　　在俄羅斯，買房中介由于任務(wù)最重，收費(fèi)也最高，一般為房產(chǎn)交易額的1%-3%。而賣方中介，各公司大多會(huì)設(shè)置一個(gè)固定的服務(wù)價(jià)格。買賣雙方只需要支付各自的中介費(fèi)，至于一次性支付還是分期支付，由商定后的中介服務(wù)合同而定。值得注意的是，在俄羅斯挑中介有時(shí)比挑房子還重要。因?yàn)槿绻�自己的中介被�?duì)方收買，可能會(huì)在價(jià)格、購(gòu)買方式和法律文書(shū)上留下漏洞，造成巨大的損失和隱患。若最終購(gòu)房意愿達(dá)成，二手房買賣雙方和各自中介會(huì)進(jìn)行第一次四方會(huì)談，地點(diǎn)可以選在任何地方談定所有交易計(jì)劃和細(xì)節(jié)。資金落實(shí)后，第二次四方會(huì)談直接在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心進(jìn)行，交易中心內(nèi)設(shè)有銀行、保險(xiǎn)柜、公證處等配套服務(wù)，雙方中介一起敲打最終合同的每一處細(xì)節(jié)并落實(shí)交易流程，買房者和房東僅需要在各種中介指定的文件簽字即可。

　　最具有俄羅斯特色的是二手房交易可采用保險(xiǎn)柜支付的方式，但也提高了國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)。由于在俄羅斯房產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)需要很多天，房東擔(dān)心等過(guò)戶成功后，買家不付款；買房者擔(dān)心付了錢，過(guò)戶沒(méi)成功，賣家不退款，買賣雙方需要一個(gè)值得信賴的第三方存管業(yè)務(wù)。

　　雙方先簽定一個(gè)以盧布計(jì)價(jià)的交易合同，房東清點(diǎn)并確定購(gòu)房款無(wú)誤后，買賣雙方一起將購(gòu)房款存入一個(gè)保險(xiǎn)柜，并分別得到一個(gè)只有共同使用才能打開(kāi)的鑰匙。等到房產(chǎn)過(guò)戶成功后，買房者交出保險(xiǎn)柜鑰匙，賣房者交出房屋鑰匙。一個(gè)小小的保險(xiǎn)箱解決了房產(chǎn)交易中的大問(wèn)題，卻給國(guó)家?guī)��?lái)了極高的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如只要買賣雙方私下達(dá)成協(xié)議，存入保險(xiǎn)柜的可以是美元、歐元甚至白紙。不僅買房款的金額幣種無(wú)法監(jiān)管，資金來(lái)源同樣無(wú)法追查，黑錢贓款可以輕松轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)保值甚至可以出租盈利。大水漫灌的央行撒錢已經(jīng)吹大了俄羅斯地產(chǎn)泡沫，比例驚人的灰色經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步推高了國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)。